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[최영진의 부동산 맥짚기] 상가 살 때 임대차 계약 승계 확인을

“기존 세입자와 임대차 계약내용을 그대로 승계한다는 조건으로 상가를 샀는데 막상 소유권 이전을 마치고 세입자에게 이 사실을 얘기하니 자기는 가게를 빼겠다고 하네요.”

 한 상가 투자자가 부동산 분쟁 전문 변호사에게 문의해온 내용이다. 이 투자자는 기존 세입자의 임대료를 감안할 때 그만한 수익률이면 임대사업을 해도 괜찮겠다는 주변의 얘기를 듣고 상가를 매입했다. 그런데 세입자가 나가겠다고 하니 투자자로서는 난감하기 그지 없다.

 대부분 중간에 상가주인이 바뀌더라도 기존 주인과 맺은 임대차계약은 자동 승계되는 것으로 생각한다. 맞는 말이지만 이는 상가건물임대차보호법 대상인 경우만 해당되는 얘기다. 임대차보호법 대상이 아닌 경우 문제가 달라진다. 임대차보호법 적용 대상은 보증금과 월세에 100을 곱한 금액의 합계인 이른바 환산 보증금이 서울의 경우 4억원, 수도권과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4000만원, 기타지역 1억8000만원 이하인 경우다. 그런데 이 투자자의 환산 보증금은 4억5000만원이다. 임대차보호법 적용대상이 아니다.

 초저금리 시대를 맞아 매월 안정적인 수입이 나오는 상가투자 상품이 인기가 높지만 계약 잘못으로 낭패보는 경우도 적지 않다. 더욱이 세입자의 의향을 제대로 파악하지 않을 경우 분쟁으로 번질 수도 있으니 사전 체크가 필요하다.

 세입자가 있는 경우 대부분 기존 임대차계약을 승계한다는 조건으로 매매계약을 한다. 이런 계약은 임대차보호법 대상이 아닌 경우 분쟁이 생길 수 있다. 기존 주인은 필히 세입자에게 임대차계약을 승계하는 조건으로 상가를 팔겠다는 내용을 공지하고 세입자의 동의를 받아야 한다. 물론 매입자도 세입자의 동의서를 첨부하는 조건으로 계약을 해야 뒤탈이 없다. 세입자에게 동의서를 요구하기가 어려운 경우 상가를 살 사람은 중개업자·매도자를 동행해 세입자에게 주인이 바뀌었을 때의 임대 여부를 확인해 둬야 한다. 이것은 당초 확인 때 계속 임대를 하겠다고 해놓고 나중 딴 말을 하는 것을 막기 위해서다. 말이 바꿀 경우 ‘금반언(禁反言)의 원칙’ 위배를 들어 손해배상을 청구할 수 있다.

 로티스합동법률사무소 최광석 변호사는 “법률에 별도의 규정이 없다면 일방 당사자 마음대로 계약의 주체를 변경할 수 없다”며 “따라서 상가를 팔 때 세입자에게 매도 내용을 통지하고 이에 대한 동의서를 받아둬야 분쟁을 예방할 수 있다”고 말한다.

 세입자가 매각 조건에 동의하지 않으면 종전 주인은 세입자를 내 보내면 된다. 세입자가 나가겠다는 것은 상권이 약하다는 의미도 들어있어 매입자 입장에서는 상가를 사지 않거나 매매대금을 조정하는 계기로 삼으면 좋다. 반대로 장사가 잘 되는 경우 기존 계약기간이 있기 때문에 새 주인은 세입자를 내 보낼 수 없다.

 성공투자는 그냥 얻어지는 게 아니다. 숱한 발품과 조언이 곁들여져야 제대로 된 상품을 구할 수 있다. 섣부른 투자는 두고두고 골치를 썩인다.

최영진 부동산전문기자
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