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[J Report] '1희·1비' 1.1% 주택대출



다음달 두 개의 저금리 주택담보대출 상품이 동시에 출시된다. 국토교통부가 만든 연 1%대 금리의 수익 공유형 모기지(장기 주택담보대출)와 금융위원회가 설계한 연 2%대 고정금리 전환대출이 그 주인공이다. 저금리 매력 때문에 주택 구입 수요자의 관심은 시간이 지날수록 커지고 있다. 그럼에도 알려진 정보는 많지 않다. 두 상품의 구체적인 대출 자격과 조건, 상환 방식을 따져봤다.

'수익공유형' 7년간 1%대 금리지만 …
집값 연 2% 안으로 올라야 유리
그 이상 뛰면 일반 대출보다 불리





수익공유형 모기지는 집값의 70%를 총 대출기간(20~30년) 중 첫 7년간 연 1%대 금리에 빌려준다는 파격적인 조건을 내걸었다. 7년동안 주택담보대출 기준금리인 코픽스(자금조달비용지수)보다 1%포인트 낮은 금리로 대출해주도록 설계돼서다. 1월 기준 코픽스(연 2.1%)를 적용하면 연 1.1%에 대출을 받을 수 있다는 얘기다.



 대출 자격도 확 풀었다. 소득에 관계없이 무주택자나 1주택자면 누구나 신청할 수 있다. 2013년 10월 무주택자(부부합산 연 소득 7000만원 이하)를 대상으로 시작한 이후 반응이 좋아 규제를 대폭 완화했다는 게 국토부의 설명이다. 대상 주택도 기존의 85㎡ 이하(시세 6억원 이하)에서 102㎡(공시가격 9억원 이하)로 크게 확대된다. 국토부 관계자는 “내집 마련을 하려는 중산층에게 상당한 인기가 있을 것으로 기대한다”고 말했다.



 그런데 소비자 입장에서는 이런 혜택을 누리기에 앞서 감수해야 할 것들이 여럿 있다. 대출 7년 뒤 중간정산을 통해 집값상승분을 은행과 나눠야 한다는 조항이 대표적이다. 은행이 일단 싼 이자를 주는 대신 나중에 집값에서 이자를 한꺼번에 떼어가는 구조라서다. 이에 비해 집값이 떨어졌을 때의 손실은 나누지 않는다. 집값하락분은 온전히 집주인의 몫이다.



 중간정산은 한국감정원이 은행의 의뢰를 받아 주변시세를 감안해 정한 감정가격이 기준이 된다. 집을 팔건 계속 보유하건 상관없이 은행 몫을 떼어줘야 한다. 더구나 7년 이후부터는 일반 코픽스 금리가 적용되기 때문에 금리가 배 가까이 오를 수 있다.



 은행 몫은 집값 상승분 중 대출잔액이 원래 주택 구입가격에서 차지하는 비중을 적용해 정한다. 예를 들어 2억원에 산 집이 7년 뒤 1억원 올랐을 때 대출금이 7000만원 남았다고 가정해보자. 이 때 은행이 가져갈 돈은 3500만원이다. 주택 구입가격에서 대출잔액이 차지하는 비중(35%)을 집값 상승분 1억원에 대입한 금액이다. 집을 계속 보유할 생각인데 3500만원이 없다면 남은 대출금에 얹을 수 있다. 이렇게 되면 대출잔액이 7000만원에서 1억500만원으로 늘어나게 된다.



 집값이 오르면 기존 주택담보대출에 비해 매력이 떨어진다는 단점도 있다. 기존 주택담보대출은 이자가 비싼 대신 시세 차익은 고스란히 집주인이 갖기 때문이다. 우리은행이 수익 공유형 대출(금리 연 1.1%)과 일반 주택담보대출(금리 연 3.3%)를 비교한 시뮬레이션에 따르면 2억5000만원 아파트가 연 2% 이상 오르면 수익 공유형보다 기존 대출을 받는 게 낫다. 대출원리금과 매각차익·세금 등을 종합했을 때의 비용부담은 기존 대출(2176만원)이 수익 공유형(2374만원)보다 200만원 가량 적다. 반면 집값 상승률이 2%가 안 되면 수익 공유형이 기존 대출보다 비용이 적게 든다.



 일각에서는 공급자인 은행에 유리한 제도라는 지적도 있다. 공기업인 대한주택보증이 집값이 떨어졌을 때 은행의 이자손실을 보증해주기 때문이다. 이에 대해 국토부는 은행에 일방적으로 수혜를 주는 게 아니라 대한주택보증도 이익이 나는 ‘윈윈’ 구조라고 해명했다. 국토부 관계자는 “은행이 대출원가(평균 연 2%)보다 훨씬 낮은 연 1.1% 금리에 돈을 빌려주는 점을 감안한 조치”라며 “대한주택보증이 보증수수료를 받는데다 집값이 오르면 상승분의 일부를 은행으로부터 받는다”고 말했다.



 전문가들의 의견은 엇갈린다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 “금리가 워낙 낮기 때문에 7년 뒤에도 대출금을 감당할 만큼의 소득이 있을 것으로 예상되는 이들은 대출을 받을 만하다”며 “전세난에 시달리는 30대에게 내집마련의 대안이 될 수 있을 것”이라고 말했다. 반면 하우스푸어(내집 빈곤층)를 양산할 수 있다는 우려도 나온다. 낮은 이자 매력만 보고 돈을 빌렸다가 7년 뒤 집값 하락으로 대출금 부담만 커질 수 있다는 얘기다. 전성인 홍익대 경제학부 교수는 “연 1%대 금리가 끝나는 7년 시점이 되면 대출자들이 대거 집을 내놓을 가능성이 크다”고 말했다.



세종=이태경 기자
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