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개포 주공2 단지, 서둘러 관리처분 신청 … "내놨던 집들 회수"

재건축 착공을 위해 이주를 앞둔 서울 서초동 우성 2차 아파트 [중앙 포토]


서울 광진구에 사는 정수민(47)씨는 최근 살고 있던 아파트를 부동산중개업소에 내놨다. 집을 팔아 전셋집을 얻고 남은 돈과 여윳돈으로 강남권 재건축 추진 아파트를 살 계획이다. 모자라는 돈은 이주비나 은행 대출로 충당할 생각이다. 정씨는 “대출 이자가 부담스럽긴 하지만 지금이 아니면 강남권 진입 기회를 놓칠 것 같다”고 말했다.

부동산 3법 통과로 사업 관심 커져
개포·목동 중심 사업 추진 가속도
내년까지 서울서 5만 여 가구 이주
경기 회복, 전세난 가중이 변수로



 새해 들어 부동산 시장의 ‘꽃’으로 불리는 재건축아파트에 실수요자는 물론 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 규제 완화를 등에 업고 사업에 속도를 내는 등 한파 속에서도 하나 둘 꽃망울을 틔우고 있기 때문이다. 올해부터 본격적으로 꽃잎을 드러내는 단지가 나오고, 재건축 연한 단축(최대 40년→최대 30년)으로 꽃나무도 풍성해진다.



지난해 12월 31일 관리처분인가를 신청한 서울 강남구 개포동 주공2 단지. 오는 12일부터 조합원들의 이주예정일 조사를 벌인 뒤 3월께 이주를 시작한다. [사진 주공2단지재건축조합]
 재건축 시장의 인기는 사실 현 정부 출범과 함께 높아지기 시작됐다. 정부는 집권 초기부터 공공택지와 같은 대규모 주택 건설 대신 수요가 많은 도심에서의 공급 확대를 추진했다. 이를 위해 재건축 규제 완화에 적극 나섰다. 대표적인 게 지난해 말 국회를 통과한 이른바 ‘부동산 3법’이다. 재건축으로 번 돈을 환수해 가는 초과이익환수제를 2017년까지 유예하고, 보유한 주택 수만큼 새 아파트를 받을 수 있게 했다. 민간택지는 분양가 상한제 대상에서 제외해 재건축 단지의 사업성을 개선했다. 일반분양 분양가를 올려 수익을 늘릴 수 있게 된 것이다. 이남수 신한PB 서초센터 PB팀장은 “올해부터 재건축 관련 규제 완화 정책이 본격적으로 시행된다”며 “사업성이 좋아질 것으로 예상되는 만큼 재건축에 대한 기대감이 커질 것”이라고 말했다.



 실제 지난해 말부터 약세를 보이던 서울 재건축아파트 값은 부동산 3법 통과 직후인 지난주(1일 기준 0.06%) 반등에 성공했다(부동산114 조사). 서울 강남권의 대표 재건축 단지인 강남구 개포동 주공1~3단지는 일주일 새 매도 호가가 500만원 가량 올랐다. 개포동의 한 중개업소 사장은 “매도자들이 매물을 회수하는 등 기대감이 커지고 있다”고 말했다.



 재건축에 대한 관심이 높아지면서 재건축조합들은 사업을 서두른다. 지난달 31일엔 개포동 주공2 단지가 재건축사업의 마지막 단계인 관리처분을 신청했다. 강동구 고덕동 주공4 단지는 최근 이주를 시작했고, 인근 주공2 단지도 3월부터 이주한다.



 서울 송파구 잠실동 주공5 단지가 지난해 하반기 재건축 계획안을 확정하는 등 관리처분 전 단지들도 고삐를 죄고 있다. 잠실 주공5 단지나 강남구 대치동 은마, 서초구 반포동 주공1 단지 등은 아직 사업승인도 받지 않아 사업을 지체할 여유가 없다. 초과이익환수제를 피하려면 17년까지 관리처분을 해야 하기 때문이다.



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 투자 수요는 아무래도 사업 속도가 빠른 곳에 쏠릴 것으로 예상된다. 개포동이나 고덕동 일대다. 백준 J&K도시정비 사장은 “재건축 연한 단축으로 재건축 시장에 등장할 목동 등지도 눈여겨 볼 만하다”고 말했다. 특히 목동 신시가지 1~2단지(1985년 입주)와 3~6단지(1986년 입주)는 각각 올해와 내년부터 재건축 추진이 가능해진다.



 당분간 재건축 시장은 꽃망울을 터트리기 좋은 날씨가 이어질 것으로 예상된다. 재건축 시장 안팎으로 호재가 많기 때문이다. 하지만 꽃잎을 떨어트릴 우박이 쏟아질 가능성도 없지 않다. 전문가들은 국내·외 경제를 가장 큰 변수로 꼽는다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 “정부 기대만큼 경기가 좋아지지 않고 있는 데다 국내·외에 경제 불안 요인이 산재해 있다”며 “국내 경제가 지금처럼 게걸음을 한다면 주택 수요 증가를 기대하기 힘든만큼 재건축도 영향을 받을 것”이라고 말했다.



 전세시장 관리도 발등의 불이다. 서울시는 강남 3구와 강동구 일대 재건축 단지에서만 올해 2만4000가구가 이주할 것으로 내다본다. 여기에 강북권 일부 재개발 구역을 포함하면 내년까지 서울에선 5만8000가구 정도의 이주 수요가 발생할 것으로 예측한다. 하지만 올해 서울 신규 입주 물량은 평년보다도 적은 수준이다. 상황이 이렇다보니 이미 강남권을 중심으로 벌써 전세난이 가중되고 있다. 강동구 둔촌동 뉴롯데공인 김복희 사장은 “지난해 말부터 전세 물건이 씨가 말랐다”고 전했다. 이 일대 전셋값은 주택형별로 한 달 새 3000만원씩 뛰었다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “재건축이주 시기 조정은 물론 임대사업자가 전세를 놓으면 세금을 줄여주는 등의 조세지원책을 적극 강구해야 한다”고 말했다.



 재건축과 달리 재개발 시장은 그리 낙관적이지 않다. 시공사 선정시기 완화 등의 호재가 있지만 출구전략(주민들이 원하면 사업 해제)이 발목을 잡을 것 같다. 2012년 출구전략이 시행된 이후 지금까지 서울에서만 187곳의 재개발 사업장이 문을 닫았다. 다만 사업 속도가 빠른 곳이나 입지여건이 괜찮은 등 사업성이 있는 곳은 주택 수요나 투자 수요가 따라 붙을 가능성이 높다. 백준 사장은 “주거 선호도가 높고 사업이 빠른 용산구나 성동구, 동작구 등지가 관심을 끌 것”이라고 말했다.



  황정일·황의영 기자
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