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오피스텔 임대, 리츠 … 언제 이리 컸지

서울 청담동 이모(46·여)씨는 지난해 강남역 근처에 들어서는 오피스텔 한 채를 분양받았다. 아파트 두 채를 갖고 있던 이씨는 지난해 가을 부동산 시장이 일시적으로 숨통이 트이자 전세를 주고 있던 한 채를 처분했다. 주택담보대출을 갚고 2억원의 여윳돈을 손에 쥐었지만 마땅히 굴릴 곳이 없자 남편과 상의 끝에 오피스텔 투자에 나섰다. 서울 반포동 박모(50)씨는 5년 전 사들인 상가로 쏠쏠한 재미를 보고 있다. 2008년 금융위기 이후 주식투자 비중을 줄이고 5억원에 소형 상가를 사들여 매달 200만원의 임대료를 받고 있어서다. 연 수익률로 환산하면 은행 정기예금의 배가 넘는 4.8%에 달한다.



[신년 기획] 부동산 3대 핫이슈 ① 수익형이 대세
아파트 매매차익 이젠 옛말
도시생활형 주택·오피스텔
초저금리 시대 새 투자처로
투자액 큰 부동산 리츠·펀드
연 10% 넘는 수익률 내기도

 초저금리 기조가 이어지고 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 부동산 투자 공식의 패러다임이 바뀌고 있다. 1960년대 산업화 이후 국내 부동산 시장은 집을 샀다가 파는 방식으로 돈을 불리는 게 투자의 정석이고 중산층이 재산을 불릴 수 있는 사실상 유일한 대안이었다. 90년대 이전에는 분양을 받으면 바로 수천만원의 시세 차익을 얻기도 했다. 그러나 아파트를 사고팔아 돈을 버는 게 어려워지면서 수익형 부동산과 부동산 간접투자 시장이 대체시장으로 떠오르고 있다. 이런 흐름은 올 들어 더욱 뚜렷해질 전망이다.



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 변화를 일으킨 진원지는 주택시장의 장기 침체다. 2007년을 정점으로 수도권 아파트 가격의 상승세가 꺾이면서 직접매매는 투자 매력을 잃게 됐다. 주택 매매와 함께 가장 일반적인 투자처로 꼽히는 증시도 여건이 좋지 않다. 경제의 불확실성이 커지면서 변동성이 심하고 일정한 구간에서 오르내리는 박스권 장세가 지속되면서 중산층이 안심하고 투자하기에는 부담이 크기 때문이다. 안전자산으로 불리던 은행예금도 사정은 다르지 않다. 초저금리 기조가 이어지면서 예금이자는 1%대로 떨어졌다.



 돈이 오갈 곳이 없어지면서 새롭게 떠오른 투자처가 오피스텔과 도시생활형 주택 같은 수익형 부동산이다. 여기에는 인구구조의 변화도 한몫하고 있다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “저출산 여파로 인구가 늘지 않으면서 집을 여러 채 소유해도 시세 차익을 얻기가 어려워지고 있다”며 “가계의 절반 가까이가 1~2인 가구로 바뀌면서 소형 공간에 대한 수요가 늘어나고 있다”고 말했다. 오피스텔·도시생활형 주택은 투자금이 아파트의 30~40%에 그치는 데다 투자수익률을 5%가량 바라볼 수 있다는 게 투자 매력이다. 여유자금이 상대적으로 많은 사람은 상가에도 눈길을 돌리고 있다.



 자산이 많은 개인이나 기업, 펀드·연기금 같은 기관투자가들은 더 나아가 부동산리츠·부동산펀드 같은 부동산 간접투자로 눈을 돌리고 있다. 수익형 부동산은 주로 1억~2억원이면 투자할 수 있지만 대형 상가·오피스·비즈니스호텔은 투자금액이 커 개인이 직접 투자하는 건 불가능하다. 그래서 리츠·펀드가 투자자금을 모아 부동산을 구입한 뒤 임대나 매각 수익을 투자자들에게 나눠주는 방식이 인기를 끌고 있다. 임현묵 신한은행 부동산팀장은 “개인의 경우 리츠와 부동산펀드는 아직까지 고액 자산가들이 투자하고 있지만 일반투자자도 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.



 리츠와 부동산펀드는 개인이 직접 부동산을 사고팔지 않는다는 점에서 기본적으로 차이가 없다. 그러나 운용 방식은 약간 다르다. 2002년 국토교통부가 처음 도입한 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 증시에 상장이 돼 있어 언제든지 투자금을 되찾는 환매가 가능하다. 이런 투자 특성 때문에 토지에 비해 상대적으로 자금 회전이 빠른 오피스·호텔에 대한 투자 비중이 크다. 반면 2004년 금융위원회가 도입한 부동산펀드(REF·Real Estate Fund)는 비상장이 대부분이어서 중도 환매가 불가능하다. 그래서 돈을 장기간 묵혀 둘 수 있는 투자자에게 적합하다.



 두 투자 방식 모두 수익률이 높은 편이다. 리츠의 연평균 배당수익률은 2013년 9.2%를 기록했다. 투자 기간이 리츠보다 더 길어 장기 투자에 적합한 부동산펀드의 연평균 수익률은 투자기간이 길수록 높아진다. 금융투자협회에 따르면 2005~2014년 연평균 수익률은 3.4%에 불과했지만, 2012~2014년에는 14.4%로 높아졌다. 이는 최근 수년 사이 부동산펀드로 자금이 몰리면서 나타난 현상이다. 돈이 몰리면서 인가된 리츠는 86개에 이르고 순자산도 6조5000억원이 쌓여 있다. 부동산펀드는 펀드 수로는 563개에 걸쳐 순자산이 27조4000억원으로 불어났다.



 리스크도 함께 고려해야 한다. 박덕배 연구위원은 “수익형 부동산은 공급과잉 우려가 있고 과장광고도 많아 철저히 실물을 확인하고 계약해야 한다”고 말했다. 과도한 차입으로 투자하는 것도 금물이다. 초저금리 기조가 끝나면 이자 부담이 늘어나고 부동산 시장의 흐름도 언제든 바뀔 수 있기 때문이다.



 정부의 정책적 지원도 중요하다. 수익형 부동산이나 부동산 간접투자 시장이 활발해지면 임대형 주택 공급이 늘어나 전·월세난 해소에도 도움이 되기 때문이다. 박덕배 연구위원은 “리츠와 부동산펀드는 지금도 세제 혜택이 있어 투자여건이 좋지만 정책적 지원을 강화하면 투자자 저변이 더욱 확대될 수 있을 것”이라고 전망했다.



김동호 선임기자, 황의영 기자
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