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투룸·쓰리룸, 눈여겨 볼 오피스텔



도시형생활주택이나 준주택인 오피스텔을 매입해 임대사업을 고려 중인 임모(47)씨는 요즘 ‘초소형’과 ‘소형’ 사이에서 고민에 빠졌다. 원룸(대개 전용면적 30㎡ 이하) 일색이던 소형 주택시장에 최근 투룸·쓰리룸 주택이 심심찮게 나오고 있어서다. 임씨는 “제각각 장단점이 뚜렷해 어느 쪽을 선택하는 게 (임대사업에) 유리할지 모르겠다”고 말했다.

소형 주택 '틈새 상품' 부상
2~3인 가구 늘어나며 인기
원룸보다 수익률은 떨어져



 요즘 소형 주택시장에 ‘틈새상품’으로 떠오르고 있는 투룸, 쓰리룸은 거실과 방 1~2개로 이뤄졌다. 크기로 치면 대개 전용면적 30~60㎡ 정도다. 과거에도 이런 유형이 없지 않았지만 대개 분양 물량의 10% 미만이었다.



 하지만 요즘 그 비중이 눈에 띄게 늘었다. 한화건설이 지난해 12월 위례신도시에서 선보인 오피스텔(321실)엔 투룸·쓰리룸이 절반 이상을 차지한다. 문영종합개발이 서울 구로구 구로동에서 내놓은 도시형생활주택(78가구)은 모든 주택형이 방과 거실이 분리된 투룸이다. 부동산개발회사인 네오밸류는 상반기 경기도 광교신도시에서 분양할 오피스텔 300실을 모두 쓰리룸으로 만들 계획이다.



 이처럼 업체들이 투룸·쓰리룸을 늘리는 건 초소형주택이 공급 과잉에 시달리고 있기 때문이다. 서울시에 따르면 지난해 9월 기준 10만7727가구에 이르는 소형주택 중 70%인 7만3348가구가 30㎡ 이하 초소형 원룸이다. 상황이 이렇다 보니 일부 지역에선 미분양과 공실(빈 방)로 골머리를 앓고 있다. 투룸·쓰리룸의 주 수요층인 2~3인 가구가 늘고 있는 것도 또다른 원인이다. 통계청 조사 결과 서울시에선 2~3인 가구의 비율이 2000년 39%에서 2010년에는 45%로 증가했다.



 서울시는 이 비율이 2020년엔 50%, 2030년에는 54%까지 늘어날 것으로 예상한다. 그러나 소형주택 10만7727가구 중 2~3인 가구에 적합한 30~60㎡는 3만여 가구에 불과하다. 서울시 관계자는 “거실과 방 1~2개로 이뤄진 소형주택이 많이 필요하기 때문에 저리대출 등을 통해 투룸·쓰리룸 공급을 장려할 계획”이라고 말했다.



 이 때문에 시장에선 올해 투룸·쓰리룸이 본격적으로 등장할 것으로 내다본다. 네오밸류의 최순웅 건축본부장은 “투자수요는 물론 투룸·쓰리룸 소형주택에 대한 실수요가 적지 않아 당분간 공급이 늘어날 것”이라고 내다봤다.



 전문가들은 초소형과 소형은 크기 뿐 아니라 성격이 달라 투자 때 유의해야 한다고 조언한다. 임대수익률은 원룸인 초소형이 유리한 편이다. 보증금보다는 월세 비중이 높기 때문이다. 실제로 서울 가락동 A오피스텔의 경우 보증금 1000만원을 기준으로 원룸인 30㎡는 월세가 70만원, 투룸인 56㎡는 월세가 110만원 선이다. 매매가격은 30㎡가 1억5000만원 선, 56㎡가 3억1000만원 정도한다. 단순히 투자비 대비 임대수익률이 30㎡는 연 5.6%, 59㎡는 연 4.2%대인 셈이다. 투룸·쓰리룸의 임대수익률이 상대적으로 약세인 건 수요층이 ‘가족’이기 때문이라는 분석이다. 임대주택관리회사인 라이프테크 박승국 사장은 “세대를 이루고 있는 가족이라면 월세 지출에 한계가 있을 수밖에 없다”며 “때문에 투룸·쓰리룸은 원룸에 비해 보증금이 높고 월세가 낮게 형성돼 있다”고 말했다.



 반면 임대 안정성에선 단기 임대가 많은 원룸보다 투룸·쓰리룸이 높은 편이다. 가락동 A공인 관계자는 “원룸보다 주거 만족도가 높고 가족 단위인 만큼 임대차 기간(2년)을 꽉 채우는 예가 많다”고 말했다. 그만큼 공실 부담이 적다는 얘기다. 신한PB 서초센터 이남수 팀장은 “원룸은 대학가나 업무시설 밀집 지역이, 투룸·쓰리룸은 신도시 등 주거 쾌적성을 갖춘 곳이 유리하다”고 조언했다.



황정일 기자
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