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[최영진의 부동산 맥짚기] 수익형 부동산, 10개월 임대료가 실제 수익

초저금리 시대를 맞아 월세수익이 나오는 수익형 부동산 상품에 대한 관심이 높다. 수익형 상품도 각기 장·단점이 있어 사전에 잘 체크한 후 투자해야 낭패보지 않는다. 사진은 원룸주택이 집단적으로 건설돼 있는 경기도 평택시 서재지구 주택가. [중앙포토]


“요즘 매월 임대료를 받는 수익형 부동산 상품이 엄청 많아 어떤 것을 선택해야 할지 고민이다. 다들 자기네 상품이 최고라고 자랑하지만 그들이 제시하는 높은 수익률이 오히려 마음에 걸린다.그렇게 수익이 좋으면 주변 사람들에게 나눠주지 왜 대대적인 광고까지 하는지 모르겠다”



 노후 대비용 수익형 부동산을 찾고 있는 지인이 한 말이다.



 요즘 수없이 쏟아지는 수익형 부동산 상품을 놓고 고민하는 사람이 많을 것이다.분양업체들이 얘기하는 내용을 보면 다 큰 돈 벌 것 같다.





2개월치는 공과금·비용



 대표적인 수익형 부동산으로는 분양형 호텔,월세받는 오피스텔과 임대용 다가구·다세대주택, 상가, 상가와 주택이 함께 있는 점포주택 등을 꼽을 수 있다. 이들 상품은 각기 장·단점이 있어 궁합이 맞는 상품을 골라야 재테크 생활이 순탄해진다. 수익형 부동산을 고를 때 대개 투자 수익률을 따진다. 이 수익률도 10개월 임대료만 잡고 계산해야 실제 수입이 나온다. 2개월 분은 각종 공과금및 관련 비용으로 나가기 때문이다.



 또 챙겨봐야 할 사안은 공실률이다. 지금은 풀 가동된다 해도 시간이 지나면 어떻게 될지 모른다. 아파트와 같은 주택은 임대수요가 풍성해 공실이 거의 없지만 분양형 호텔이나 상가는 불경기와 맞물리면 공실 기간이 길어진다. 특히 상가는 공실이 생기면 임대료 수익은 고사하고 오히려 3.3㎡당 7000~1만원 가량의 관리비까지 물어야 한다.





공실·환금성도 꼭 따져야



 호텔·오피스텔 처럼 대형 건물형태의 상품은 건물수명이 오래되면 수익이 낮아지는 일이 많다. 임대료를 제값받기 어렵고 수요도 줄어들어서다. 이런 건물은 채산성이 떨어져 재건축하기도 쉽지 않다.



 환금성 여부도 중요한 체크 항목이다. 팔고 싶을 때 매각이 안되면 곤란하다. 재테크 고수는 시절이 좋을 때 갈아 타기를 잘한다. 그런 상품을 골라야 성공한다는 의미다. 환금성이 떨어지더라도 재건축이 가능하면 우수 상품으로 분류된다. 단독주택을 개조해 상가로 꾸민 상품의 경우 수익률만 맞으면 최고다.





“수익률 보장” 현혹 말아야



 통째로 매입해서 세놓을 경우 다세대·다가구주택도 괜찮은 쪽에 든다. 이 상품도 땅값이 오를 기미가 없는 변두리 지역은 장기투자 상품으로는 적당하지 않다. 오래된 다가구·다세대주택은 세들 사람이 별로 없고 있더라도 임대료가 싸진다. 더욱이 재건축이 힘들면 나중에 애물단지가 될 수도 있다. 땅값이 비싼 지역은 수익률이 낮지만 임대수요가 풍부해 장기상품으로 적합하다.



 인터넷 광고기사나 카페·블로거 등에 나오는 “1억원에 수익률 10%가 보장되는 원룸 3채를 살 수 있다”와 같은 선전문구에 현혹되기 싶다. 도시형생활주택 상품 중에 이런 종류가 많다. 얼핏 보면 수익성이 좋아 보이지만 장기상품으로는 적합하지 않다. 환금성도 형편없다. 세탁기·에어컨·침대·TV와 같은 것을 모두 갖춰주는 풀 옵션 상품은 비품 교체비를 감안해 임대수익률이 7~8% 이상 돼야 수지타산이 맞는다. 깐깐한 체크야 말로 성공 재테크의 필수 항목이다.



최영진 부동산전문기자
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