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성공 부르는 상가 투자 요령

덕수궁 롯데캐슬 뜨락 주변 업무시설. 서대문사거리(왼쪽)와 농협중앙회(위쪽), 강북삼성병원.




배후수요 규모 먼저 따져보고 선택하면 '공실 제로'
상권 정확하게 파악하려면 시간·연령별 상주·유동인구 500m 내 가구수도 조사

저금리 기조가 장기화하면서 수익형 부동산에 대한 관심이 날로 커지고 있다. 은행에 돈을 맡겨두고 챙기는 이자 수익보다 수익형 부동산에 투자해 얻는 임대 수익이 더 짭짤해지면서 나타난 현상이다. 최근 자금력을 갖춘 베이비부머 세대의 은퇴가 시작된 것도 수익형 부동산 인기가 높아지는 주요 요인이다.





수익형 부동산 상품 중에서도 상가에 대한 관심이 높아지는 추세다. 하지만 상가라고 모두 안정적인 고수익을 창출하는 것은 아니다. 사람들이 몰리는 지역을 노려야 같은 비용을 투자하더라도 더 높은 수익을 거둘 수 있다. 때문에 투자자들이 상가 투자 전 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 배후수요다.



 풍부한 배후수요는 상가 매출을 높이는 가장 기본적인 조건이다. 사람들이 모이면 자연스레 소비가 증가하게 되고 상가 매출이 상승하는 효과를 불러온다. 이는 곧 투자자의 안정적인 임대수익으로 이어진다.



리얼투데이 김광석 실장은 “장사가 안돼 상가가 공실로 방치되는 것만큼 임대인에게 손해를 불러오는 것도 없다”면서 “상가 주변에 배후수요 규모가 어느 정도인지 파악하는 것이 가장 중요하다”고 설명했다.



 상권을 정확하게 파악하기 위해선 시간·연령대 별 상주인구와 유동인구를 파악해야 한다. 반경 500m 이내 가구수와 업종분포도 함께 조사해야 한다.



 상가 주변의 교통 환경을 둘러보는 것도 빠뜨려선 안 된다. 지하철역이나 버스정류장에서 5분 거리 내에 위치하고 있어야 안정적이다. 특히 사람들이 자주 이용하는 역세권 등을 중심으로 투자하는 것이 좋다. 이때 역 주변에 노점상이 있는지 확인해보면 상권이 어느 정도 활성화됐는지 가늠해볼 수 있다.



 상권을 이용하는 고정고객이 있는지 파악하는 것도 중요하다. 대기업·관공서 등 상주하는 인구가 주변에 많은 오피스 상권이나 대학교가 위치한 대학가 상권이 안정적인 투자처로 꼽히는 이유가 바로 고정 고객 영향이다.



 주변에 공실이 있는지도 확인해야 한다. 인근 상가를 둘러보고 빈 상가는 없는지 ‘임대문의’ 현수막이 걸려있지는 않은지 꼼꼼히 확인해야 한다.



 서울에서 주목할만한 상권은 서울 시청 인근이다. 서울의 대표적인 오피스 상권인데다 서울 곳곳을 연결하는 3개의 지하철 노선이 거미줄처럼 연결돼 유동인구가 풍부하기 때문이다. 여기에 서울시립미술관과 덕수궁, 명동을 아우르는 쇼핑과 문화가 연결된 프리미엄 상권을 형성하고 있다.



 실제로 지하철 1·2호선 시청역과 5호선 서대문역 일대는 서울시청을 비롯해 서대문경찰서·한국공정거래조정원·국민권익위원회 등 관공서가 자리잡고 있다. 삼성생명 등 대기업과 중앙일보·한국경제신문 같은 각종 언론사도 이 일대에 위치한다. 여기에 각종 금융기관·대사관·글로벌기업이 밀집해 업체수만 약 380개에 이르고 이 곳에서 근무하는 고소득 직장인 수요층은 2만8000여명에 달한다.



 최근에는 일본이나 중국 등 외국인 관광객들이 덕수궁의 정동길을 방문하는 횟수가 늘고 있어 배후수요는 더욱 확대되는 추세다. 넉넉한 배후수요 덕에 시청 일대 상권 임대 수익률도 높은 편이다. 서울 시청 상권은 3.3㎡당 매매가는 평균 1700만원대로 수익률은 연 7.1%에 이른다.



지하철 5호선 서대문역 일대 서대문 상권은 3.3㎡당 1200만원대로 평균 연 6.2%대다. 서울 시청 남쪽 방향으로 남대문 상권은 3.3㎡당 평균 4300만원대에 시세가 형성됐으며 수익률은 7% 대, 서울역 상권은 3.3㎡당 1500만원대로 수익률은 6.3% 정도다. 그러다 보니 이곳에서 보기드물게 나올 상가에 투자자의 관심이 쏠린다. 롯데캐슬은 서울 중구 순화동에서 복합타운인 덕구숭 롯데캐슬 단지 내 상가 ‘뜨락’을 분양할 예정이다.



 노철오 RM리얼티 대표는“서울 시청 일대는 500년 동안 대한민국의 심장부 역할을 해온 지역이어서 향후 상권이 쇠퇴하는 등의 걱정이 없어 안정적인 투자처로 꼽힌다”고 설명했다.



이혜진 기자
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