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[J Report] 초저금리 찬바람에도 연 5% 수익 … 오피스텔은 봄날

서울 서초동에 사는 직장인 한모(45)씨는 은행에 넣어 두었던 여윳돈으로 오피스텔 투자를 고려 중이다. 사실상 제로 금리 시대에 접어들면서 은행에 돈을 맡길 이유가 없어져서다. 한씨는 “오피스텔 공급이 늘면서 임대수익률이 연 5%대로 떨어졌다고 하는데 연 5%가 어디냐”며 “신규 분양과 기존 매물, 도심과 도심 외곽 중에서 투자를 검토 중”이라고 말했다.



오피스텔 투자 열기 재점화
저금리, 부동산 규제 완화 맞물려 서울 마곡지구 최고 21대 1 경쟁
강북, 매매가 싸 임대수익률 높고 강남, 시세차익 남기는 데 유리
신규 분양, 월세 더 받을 수 있고 기존 매물, 공실 파악 쉬운 게 장점

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 요즘 오피스텔 투자 열기가 재점화하고 있다. 공급 과잉 우려 등으로 올 들어 투자 열기가 식는가 싶더니 금리 인하와 9·1 부동산 규제 완화가 맞물리면서 다시 달아오르고 있다. 지난달 안강건설이 서울 마곡지구에서 청약을 받은 마곡럭스나인 오피스텔은 평균 4.1대 1, 최고 21대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞선 8월 현대건설이 같은 지구에서 분양한 오피스텔 899실에는 총 4498명이 청약했다.



 이수건설이 7월 대구 범어동에서 내놓은 오피스텔도 평균 5.4대 1, 최고 11.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 경매시장 분위기도 심상찮다. 경매정보회사인 지지옥션에 따르면 오피스텔 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)은 8월 76% 정도였지만 지난달엔 78.4%까지 올랐다.



저금리가 이어지면서 예금금리 이상의 임대수입을 얻을 수 있는 부동산 상품을 찾는 수요가 늘고 있다. 서울 마곡지구에 분양된 마곡럭스나인 견본주택에서 방문객들이 둘러보고 있다. [사진 안강건설]
 공급 과잉 우려 속에서도 오피스텔 투자 열기가 재점화하는 것은 무엇보다 저금리 영향이다. 부동산114에 따르면 오피스텔이 큰 인기를 끌던 2010년 말 서울 오피스텔 임대수익률은 연 평균 5.67%였다. 지난달 말엔 임대수익률이 연 평균 5.3%까지 떨어졌지만 같은 기간 한국은행 정기예금 금리는 3.18%에서 2.57%로 더 많이 하락했다. 오피스텔 임대수익률과 정기예금 금리 차이가 2010년 말엔 2.49%포인트였으나 저금리 영향으로 최근엔 2.73%포인트까지 벌어졌다. 신한PB 이남수 PB팀장은 “9·1 부동산 규제 완화로 부동산 경기가 좋아질 것이라는 기대심리도 작용하고 있다”며 “저금리 기조로 당분간 오피스텔 투자 열기가 이어질 것”이라고 내다봤다.



 하지만 공급이 많은 데다 지역·상품별로 투자 성적이 천차만별인 만큼 보다 꼼꼼한 비교 분석이 필요하다. 서울에선 대체로 땅값이 비싼 강남권이나 용산 등지보다 강북권 임대수익률이 높은 편이다. 강남권은 업무시설이 밀집해 있어 임대수요가 풍부하지만 그만큼 매매·분양가가 비싸기 때문이다. 실제 서울 서초동 강남역리가스퀘어 36㎡(이하 전용면적)는 현재 보증금 1000만원에 월세로 120만원까지 받을 수 있지만 매매가가 3억2000만원에 이른다. 매매가를 고려하면 임대수익률은 연 4.6%(이하 세전 기준) 수준에 그친다. 반면 경기도 고양시 백석동에선 36㎡ 오피스텔 임대료가 보증금 1000만원에 월 55만원 선이다. 하지만 매매가가 1억2000만원이어서 임대수익률은 연 6%대를 유지하고 있다. 임대주택관리회사인 라이프테크 박승국 대표는 “오피스텔 임차인은 대개 대학생이나 젊은 직장인이어서 임대료 한계가 뚜렷하다”며 “투자비용(매매·분양가)을 낮추는 게 수익률을 높일 수 있는 방법”이라고 말했다.



 그렇다고 강북이나 수도권이 모든 면에서 유리한 건 아니다. 도심 외곽은 상대적으로 임대수요가 적어 공실(빈 방) 위험이 높고, 시세 차익도 기대하기 힘들다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “투자 대비 임대수익에 비중을 둔다면 가격이 싼 도심 외곽이, 시세차익 등 보유가치에 비중을 둔다면 강남 등 도심이 유리하다”고 말했다.



 신규 분양 오피스텔이냐, 기존 오피스텔이냐도 고려해야 한다. 분양가가 기존 오피스텔 매매가격보다 싸다면 고민할 게 없지만 요즘 나오는 오피스텔은 분양가가 시세보다 비싼 편이다. 예컨대 대우건설이 강남역에서 분양 중인 강남역푸르지오시티 24㎡ 분양가는 2억6000만~2억7000만원 선으로, 주변 시세보다 3000만원 가량 비싸다. 인근에서 입주한 강남역한화오벨리스크 오피스텔 24㎡는 2억3000만원 선이다. 단순히 보면 기존 매물에 투자하는 게 유리하지만 이게 전부는 아니다. 정부가 신규 분양 단지에 취득세 면제 혜택(60㎡ 이하 또는 분양가 6억원 이하 오피스텔을 2015년까지 취득해 주택임대사업자로 등록하면)을 주고 있어 올해 입주하는 강남역푸르지오는 취득세를 내지 않아도 된다. 하지만 강남역 한화오벨리스크를 2억3000만원에 매입하면 취득세 1000여 만원과 중개수수료(거래가의 0.9%) 190여 만원을 추가로 부담해야 한다. 임대료도 다르다. 아무래도 새 오피스텔이면 월세가 10만~20만원 가량 높게 형성된다. 다만 기존 매물은 이미 입주한 만큼 공실 파악이 쉽고, 임차인이 있는 상태에서 거래되므로 투자 위험이 작은 편이다.



 신규 분양 단지는 입주 때까지 2년여 간 분양가를 나눠내므로 목돈 부담이 적고, 새 오피스텔이어서 임차인 구하기도 쉬운 편이다. 부동산상담서비스회사인 인사이트그룹 이기태 대표는 “신규 분양이나 기존 매물이나 임대수익률 측면에선 큰 차이가 없다”며 “투자금은 얼마인지, 당장 임대수익이 필요한지 등 투자 상황을 고려해 선택하면 된다”고 말했다.



황정일 기자
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