preLoad Image preLoad Image
검색 바로가기
주메뉴 바로가기
주요 기사 바로가기
다른 기사, 광고영역 바로가기
중앙일보 사이트맵 바로가기
닫기
닫기

9.1대책 후 꿈틀대는 강남 재건축 … 분양가 3100만원 넘어야 사업성

최영진
부동산 전문기자
정부의 9.1부동산 대책 이후 주택시장의 분위기는 한결 좋아졌다. 가격도 오르고 거래도 활발하다. 일부 신규 분양 아파트에는 투기세력까지 가세해 억대의 웃돈이 붙기도 했다. 더욱이 서울 목동아파트처럼 재건축이 앞당겨지게 된 곳은 내놓았던 매물을 다시 거둬들이는 사람들이 많아졌다. 가격이 더 오를 것이라는 기대 때문이다. 재건축이 추진 중인 강남권의 아파트 단지는 이번 조치의 영향도 있지만 여러 단지를 통합해 개발하는 아이디어가 나오면서 사업성에 대한 기대도 높아졌다.



[최영진의 부동산 맥짚기]

 사실 재건축 대상인 중층 민간 아파트단지는 대부분 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적)이 200% 안팎이다. 이들 가운데 재건축 채산성이 있는 곳은 생각만큼 많지 않다. 강남권의 경우 지금 살고 있는 전용면적 85㎡형 크기로 새 아파트를 신청해도 6000만~1억원 정도의 추가 분담금을 내야 한다. 이것도 일반분 분양가가 3.3㎡당 3100만~3200만원 수준일 때 그렇다.



 물론 분양가를 더 높여도 무리가 없는 곳과 대지 지분이 큰 단지는 분담금이 확 줄거나 돈 안들이고 새 아파를 장만할 수 있다. 분양가가 3.3㎡당 4000만원이 넘는 한강변의 재건축 단지라든가 용적률이 120~140%대의 잠실 주공 5단지와 목동 아파트는 조합원들의 이득이 커진다.



 강남권보다 땅값·아파트값이 싼 강북권의 사정은 좀 다르다. 중층의 민간 아파트단지는 어쩌면 재건축 자체가 어려울 수 있다. 일반 분양가가 3.3㎡당 1800만원이 넘어야 사업이 가능한데 그 가격대에 분양이 잘 될만한 자리는 많지 않다.



 수도권 신도시 또한 재건축의 이득은 크지 않을 것 같다. 분당은 주변 새 아파트값이 3.3㎡당 2000만원이 넘는 곳이 적지 않아 그런대로 수지를 맞출 수 있다. 그러나 일산은 현재 시세로는 재건축 사업이 어려울 듯 싶다.



 중충의 아파트의 재건축은 대개 새로 짓는 건물 연면적의 30~40%를 일반인에게 팔아 여기서 생기는 돈으로 공사비와 제반 경비를 충당하는 구조다. 건설업계는 강남권의 경우 3.3㎡당 분양가를 3100만원, 강북권은 1800만원을 마지노선으로 보고 있다. 변수는 강남 집값 상승 바람이 다른 지역으로 확산될 것이냐이다. 과거에는 강남 불길이 강북권으로 옮겨붙고 이는 다시 수도권·지방으로 퍼지는 양상이 벌어졌었다. 과연 이런 일이 다시 생길 수 있을지 모르겠다. 강남 바람이 전국 집값을 끌어 올릴 정도로 주택경기가 뜨겁게 달아 올라도 문제다. 그로 인한 부작용의 후유증 때문이다.



 이대목에서 생각해볼 게 있다. 주택의 매기가 좀 살아나면 갖고 있는 집을 어떻게 할 것인가에 대한 얘기다. 대충 해답은 나온다. 결정은 각자의 몫이지만 … .



최영진 부동산 전문기자
AD
온라인 구독신청 지면 구독신청

PHOTO & VIDEO

shpping&life

많이 본 기사

댓글 많은 기사