preLoad Image preLoad Image
검색 바로가기
주메뉴 바로가기
주요 기사 바로가기
다른 기사, 광고영역 바로가기
중앙일보 사이트맵 바로가기

'9·1 약발' 추석 이후 나타나겠지만 … 집값이 물가보다 더 오르긴 힘들 듯

올해 추석 명절의 화제 중 하나는 단연 부동산이다. 추석을 앞두고 정부가 대폭적인 규제 완화라는 기대 이상의 선물 보따리를 풀어놨기 때문이다. 명절 연휴를 지나 부동산시장 성수기인 가을이 다가오면 지난해부터 쏟아진 잇따른 대책의 파급효과가 본격적으로 나타날 전망이다. 전문가들은 “이제는 기다리기보다 움직일 때지만 상품별로 다른 투자 유의점을 잘 따져 본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다”고 입을 모은다.

안장원·황정일·황의영 기자

기존 주택
젊은 층은 재건축 소형 주목
중대형 가격 빠져 갈아탈 만


회복세가 빨라지고 있다. 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제가 완화된 지난달 매매 거래량이 늘고 가격 상승폭이 커졌다. 4일 서울시에 따르면 지난달 서울에서 매매 거래된 아파트가 6805가구로 7월보다 11% 증가했다. 8월 들어 서울 아파트 값이 4월 이후 5개월 만에 상승세(0.08%)로 돌아섰다(한국감정원).

 9·1 대책 약발을 받아 시장 온도는 더욱 올라갈 것으로 전망된다. 8월 평균 이상 오른 강남권(강남구 0.39%, 서초구 0.13% 등)이 상승세를 주도하고 강북·수도권이 뒤따를 것으로 예상된다. 한국감정원 김세기 주택통계부장은 “그동안 집값을 선도해 온 강남 등 인기 지역 가격이 오르면 학습효과로 시장에 기대감이 커진다”고 말했다.

 시장 동향을 살피며 주택 구입을 미뤄 온 수요자들에겐 자금 부담이 작아졌다. 기준 금리 인하로 대출 금리가 크게 떨어져 이자 부담이 줄었다. 무주택자와 일정한 소득 이하의 1주택자는 디딤돌대출 등 정부의 정책자금을 이용하면 금리가 더 유리하다. 우리투자증권 김규정 부동산전문위원은 “젊은 층은 장기적으로 재건축 가능성이 있는 소형 아파트를 장만하면 새 재건축 아파트에 들어갈 수도 있다”고 말했다. 그는 “중소형 수요는 꾸준하겠지만 단기간에 많이 오른 단지는 추가 상승 여력이 떨어질 수 있다”고 덧붙였다.

 금융위기 전 고점에 비해 많이 빠져 있는 전용 85㎡ 초과 중대형으로 집을 갈아타는 것도 고려할 만하다. 집값 회복세 초기에 85㎡ 이하 중소형이 오른 뒤 중대형 수요가 증가할 수 있다. 전문가들은 재건축 연한 범위에 들지 않는다면 준공된 지 오래되지 않은 주택을 구입하라고 조언한다.

신규 분양
연말까지 15만 가구 쏟아져 차익보다 실수요 접근 필요


한마디로 대목을 만났다. 유주택자의 분양시장 진입을 막았던 규제가 풀리고 청약 1순위 자격이 2년에서 1년으로 준 덕분이다.

 때마침 가을 분양시장은 ‘대풍년’이다. 부동산정보회사인 리얼투데이에 따르면 이달 중순부터 연말까지 전국에서 189개 단지 15만6098가구가 분양될 예정이다. 지난해 같은 기간(12만999가구)보다 30% 정도 늘어난 수치다. 한국주택협회 김동수 진흥실장은 “금융 규제 완화 등으로 분양시장 분위기가 좋아지면서 분양시기를 저울질하던 주택업체들이 서둘러 분양 준비를 하고 있다”고 전했다.

 분위기는 괜찮은 편이다. 9·1 대책 직전인 지난달 31일 한국토지주택공사가 동탄2신도시에서 분양한 아파트는 1089가구 모집에 청약 1순위에서만 1615명이 신청했다. 같은 달 14일엔 호반건설이 위례신도시에서 내놓은 호반베르디움 아파트가 청약 1순위에서 평균 5대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양대행회사인 내외주건의 정연식 전무는 “추석 이후엔 내년 2월 청약제도가 바뀌기 전에 분양받으려는 수요까지 가세할 것”이라고 말했다.

 특히 이달 중순부터 서울 강남권 재건축단지, 위례신도시 등 인기 지역 분양 물량이 쏟아져 청약 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

 하지만 분위기에 휩쓸린 ‘묻지마식’ 청약은 금물이다. 고령화와 생산인구 감소가 심화되고 있어 장기적으로 집값이 물가상승률 이상 오르기는 쉽지 않다. 시세 차익보다는 실수요 입장에서 접근해야 한다는 것이다. 신한PB 이남수 PB팀장은 “재개발·재건축단지는 일반분양과 조합원 입주권 시세를 비교해 보고 공공택지 물량은 블록(입지)별 주거환경을 따져 봐야 한다”고 조언했다.


재건축·재개발
반포·개포·가락시영 등 유망
재개발은 흑석·한남 주목을


이번 대책의 최대 수혜주로, 추석 연휴 이후 본격적으로 시장이 활기를 띨 것이란 전망이 많다. 다만 지역·단지별로 사업성이 다른 만큼 투자에 신중해야 한다.

 재건축에선 서울 서초 반포지구 등 한강변 아파트가 유망하다. 뛰어난 주거환경과 한강 조망권을 갖춰 주택 수요가 꾸준하다. 일반분양분의 분양가를 높게 책정할 수 있어 사업성도 좋다. 사업 마무리 단계로 접어들고 있는 강남구 개포지구나 송파구 가락시영 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 하나은행 강태욱 부동산팀장은 “규제가 풀렸다고 해서 인기가 없던 단지들이 매력적으로 바뀌는 건 아니다”며 “강남권에서 사업속도가 빠르고 개발 호재가 있는 곳이 탄력을 받을 것”이라고 말했다.

 재건축 연한 단축의 수혜 지역으로 꼽히는 목동·상계동 같은 경우 기대감은 커지지만 사업 추진까지 시간이 오래 걸리는 것이 단점으로 꼽힌다. 특히 상계동은 지역 시세가 낮아 사업성이 떨어질 수 있다.

 재개발은 재건축에 비해 전망이 밝지 않다. 가격 상승 기대감이 크지 않은 가운데 추가 분담금을 감당할 만한 주민이 많지 않아서다. J&K도시정비 백준 사장은 “주거 선호도가 높은 흑석·한남뉴타운 등 한강변을 제외하고는 투자 심리가 살아나기 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

 사업이 불확실한 아파트나 지역보다 이미 사업이 본궤도에 오른 곳이 낫다는 의견도 있다. 사업의 안정성이 높아야 가격도 오를 여지가 크기 때문이다. 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)을 많이 올릴 수 있는 단지를 고르는 것도 방법이다.
AD
온라인 구독신청 지면 구독신청

중앙일보 핫 클릭

PHOTO & VIDEO

shpping&life

뉴스레터 보기

김민석의 Mr. 밀리터리 군사안보연구소

군사안보연구소는 중앙일보의 군사안보분야 전문 연구기관입니다.
군사안보연구소는 2016년 10월 1일 중앙일보 홈페이지 조인스(https://news.joins.com)에 문을 연 ‘김민석의 Mr. 밀리터리’(https://news.joins.com/mm)를 운영하며 디지털 환경에 특화된 군사ㆍ안보ㆍ무기에 관한 콘텐트를 만들고 있습니다.

연구소 사람들
김민석 소장 : kimseok@joongang.co.kr (02-751-5511)
국방연구원 전력발전연구부ㆍ군비통제센터를 거쳐 1994년 중앙일보에 입사한 국내 첫 군사전문기자다. 국방부를 출입한 뒤 최장수 국방부 대변인(2010~2016년)으로 활동했다. 현재는 군사안보전문기자 겸 논설위원으로 한반도 군사와 안보문제를 깊게 파헤치는 글을 쓰고 있다.

박용한 연구위원 : park.yonghan@joongang.co.kr (02-751-5516)
‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.