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강남 집값 5주 연속 상승 … 92㎡형 3000만원 ↑

경기도 성남시 판교신도시 로뎀공인 임좌배 사장은 24일 오랜만에 아파트 매매 계약서를 썼다. 2주 전 전셋집을 알아봐달라고 찾아온 고객이 구입 쪽으로 생각을 바꾼 것이다. 이날 계약된 전용 84㎡형 전셋값은 4억5000만원이다. 고객은 여기에 1억7000만원을 보태 구입키로 했다. 임 사장은 “대출규제가 풀리면서 당초 전세를 알아보다 매매로 돌아서는 사람이 늘고 있다”고 말했다.

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“매수 문의 늘자 집주인들 아파트값 올려”

 거래 감소와 가격 하락세를 보이던 서울·수도권 주택시장이 ‘최경환 효과’를 보고 있다. 14일 주택담보인정비율(LTV) 완화 방침 발표 이후 다소나마 거래가 살아나고 가격이 올랐다. 24일 정부가 총부채상환비율(DTI) 제한·재건축 규제 등도 풀기로 해 시장 회복세에 속도가 붙을 것으로 전망된다.

 거래량은 7월부터 조금씩 늘고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 7월 들어 23일까지 거래된 아파트는 4300여가구로, 2006~2013년 7월 평균 거래량(4758가구)과 비슷해졌다. 지난달만 해도 거래량이 예년보다 15% 가량 적었다. 매매값도 강세로 돌아섰다. 한국감정원에 따르면 4월 이후 하락세였던 서울·수도권 아파트값이 이번 주까지 3주 연속 상승세를 이어갔다. 상승률이 지난주 0.01%에서 이번 주 0.02%로 높아졌다. 강남권(강남·서초·송파구)을 포함한 서울 한강 남쪽의 강남지역이 상승세를 주도한다. 강남지역은 서울·수도권 전체보다 두 주 빠른 6월 마지막 주부터 상승세로 돌아서 이번 주에는 0.03%의 상승률을 나타냈다. 서울 강남구 일원 현대 전용 92㎡형은 한달 새 3000만원 가량 오른 9억5000만원선에 매물이 나온다. 인근 경일공인 양수모 사장은 “가격 부담을 느끼던 수요자들 가운데 매수를 하려는 사람이 나오고, 매수문의가 늘자 주인들이 가격을 높인다”고 말했다.

 강남지역이 먼저 반응하는 것은 상대적으로 집값이 비싸 상대적으로 대출규제 완화 혜택이 크기 때문이다. LTV 상한선이 10%포인트 오르면 1억원짜리 집은 1000만원 더 대출받을 수 있지만 5억원 주택은 5000만원을 더 빌릴 수 있다. 서울 반포동 삼일공인 서귀천 실장은 “정부가 임대소득 과세 방침을 철회한 데다 대출이 여유로워져 다주택자들이 주택 구입에 관심이 많다”고 말했다.

 LTV와 DTI가 함께 완화되면서 주택 매수층은 두터워질 것으로 예상된다. 소득이 적거나 자영업 등으로 소득을 증빙하기 어려운 계층도 대출 여력이 생긴다. 주택산업연구원 김태섭 정책연구실장은 “금리가 저렴한 디딤돌대출이 1주택자로 확대돼 집을 옮기거나 큰 집으로 갈아타는 거래가 많아질 것”이라고 말했다. 한국감정원 김세기 주택통계부장은 “정부의 대출규제 완화로 구매심리 회복에 대한 기대감이 높아지고 있다”고 봤다.

서울 재개발·재건축 구역 인·허가 빨라져

 이에 따라 거래량이 더 늘고 가격 상승세도 이어질 가능성이 있다. 2008년 8월부터 이듬해 3월까지 DTI가 한시적으로 완화됐을 때 서울·수도권 아파트 거래량이 한 달에 700~9000가구 늘었다. LG경제연구원 조영무 연구위원은 “과거 추이를 분석해보면 대출규제 완화로 주택담보대출금액이 늘어나면 2개월 뒤 집값도 상승하는 것으로 나타났다”고 말했다.

 분양가 상한제 완화와 다주택자의 청약가점 감점 폐지는 청약경쟁률을 더욱 높일 것으로 예상된다. 분양가 상한제가 완화되면 전매제한이 느슨해져 분양권 거래가 활발해지고 주택공급의 경직성이 풀리게 된다. 분양대행업체 내외주건 김신조 사장은 “다주택자들이 임대수입을 기대하고 역세권 등의 중소형 아파트를 분양 받으려 할 것”으로 내다봤다.

 하지만 단기 차익을 기대할만큼 가격이 뛸 것 같지는 않다. 국민은행 박원갑 수석전문위원은 “주택보급률이 높아지고 집값 상승 기대치가 예전만 못해 거래가 늘어나는 만큼 가격이 많이 오르지는 않을 것”으로 전망했다.

 재건축도 속도가 붙을 것으로 예상된다. 서울 지역 재개발·재건축 사업에 공공관리제가 적용되지 않으면 시공사 선정시기를 현재 사업승인에서 조합설립으로 앞당길 수 있다. J&K도시정비 백준 사장은 “일찌감치 시공사가 사업에 참여하게 돼 시공사 지원으로 자금사정이 좋아지고 인·허가가 빨라질 것”이라고 말했다. 3월 말 기준으로 조합설립까지 끝낸 서울시내 재건축·재개발구역은 80곳이다. 재개발 48곳, 재건축 32곳이다. 재건축 안전진단 기준이 완화되면 재건축 문턱이 낮아진다. 현재 A~E 5등급의 안전진단 판정이 유지보수·조건부 재건축·재건축으로 단순화된다. 재건축을 하기 어렵게 만든 까다로운 기준들이 줄어들면 그만큼 안전진단을 통과해 재건축을 하기가 쉬워지는 것이다. 정부가 재확인한 재건축 초과이익 환수제 폐지도 집값이 많이 오른 강남권 재건축 단지들에 호재다.

“분양가 상한, 초과이익 환수제도 처리를”

 전문가들은 이번 대책이 ‘반짝 효과’에 그치지 않고 지속적인 효과를 내려면 국회의 역할이 중요하다고 강조한다. 분양가 상한제 탄력 운영, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등은 국회에서 관련 법 개정안을 통과해야 시행에 들어가게 된다. 그 동안 번번이 국회에서 막혔다. 한국주택협회 김동수 진흥실장은 “국회에서 정부 정책을 제대로 뒷받침하지 못하면 시장에 더 큰 실망감만 생겨 시장 회복이 요원해진다”고 지적했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “대출규제 완화 등으로 정부가 바라는 다주택자들의 시장 유입이 제대로 이뤄지려면 주택임대사업 활성화 대책이 뒤따라야 한다”고 주장했다. 시세차익을 크게 기대하기 어려운 상황에서 임대사업성이 개선돼야 다주택자들이 추가로 주택을 구입할 것이기 때문이다. 피데스개발 김승배 사장은 “무엇보다 주택 수요자들의 호주머니 사정이 좋아져야 탄탄한 구매력을 바탕으로 주택시장이 제대로 설 수 있다”고 말했다.

안장원·최현주 기자
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.