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전셋값 비율 70% 3억원 아파트, 집값 연 2.4% 이상 올라야 이득

최영진
부동산전문기자
전셋값이 주택가격을 밀어 올린다는 말이 있다. 전세가격이 매매가를 바짝 따라 붙을 정도로 상승하면 집값도 덩달아 오른다는 얘기다.

 1990년대까지 그런 현상이 심심찮게 벌어졌다. 대개 전세가격이 집값의 60~70% 선에 접근하면 주택값은 고공 행진하는 일이 잦았다.

 2000년 대 이후에는 그같은 사례를 찾기가 쉽지 않았다. 2000년 대 중반까지는 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 저금리 기조 등의 호재로 전셋값과 별개로 집값이 가파르게 치솟았다. 2008년 금융위기를 겪고 난 뒤에는 주택가격이 워낙 떨어져 과거의 관행이 통하지 않았다.

 하지만 근래들어 전셋값 비율이 70%대를 넘어서는 지역이 속속 등장하면서 분위기가 좀 달라지는 느낌이다.

 “광주 78.4%, 전북 75.2%, 대구 75%, 충남 74.1% 울산 72.2%”

 국민은행이 최근 분석한 올해 6월 기준 아파트 매매가 대비 전셋값 비율이다. 이 자료를 보면 광주광역시 남구의 경우 전세가 비율이 81.3%로 나타났다. 전국 평균치도 68.8%로 거의 70%대에 육박하는 수준이다. 서울은 전국 평균보다 낮은 64%지만 2001년 11월 64.4% 이후 가장 높은 수준이다. 과거 같으면 매매가를 밀어 올리고도 남는 수치가 아닌가. 그래서인지 전세가 비율이 높은 지역을 중심으로 올 상반기 아파트값 상승폭이 큰 것으로 나타났다. 대구 4%, 충남 2.1%, 광주 1.5%, 울산 1.4% 순의 상승률을 기록했다.

 물론 전세가 비율이 높아져서 상반기 아파트값이 상승했다고 확신할 수는 없지만 이들 지역의 주택시장에서 가격이 오를 때가 됐다는 공감대가 형성된 것은 분명해 보인다.

 여기서 전세가 비율이 70%인 경우 내집을 마련하는게 좋은지, 전세로 눌러 앉는게 유리한지 따져보자.

 전세가 비율이 70%인 3억원짜리 아파트의 전셋값은 2억1000만원이다. 전세금에다 9000만원을 보태면 집을 살 수 있다. 모자라는 돈은 아파트를 담보로 대출을 받으면 충분하다. 이자는 금리 3.6%를 적용할 경우 연간 324만원. 여기에 취득세·등기비 등 추가 비용이 400만원 정도 들어간다. 집을 산 첫해는 이자 등 총 700만원이 좀 넘게 지출되는 셈이어서 집값이 연간 2.4% 이상 오르면 이득이다.

 공교롭게도 전세가 비율이 70%를 넘는 지역은 전북을 빼고 다 상반기 집값 상승율이 1.2%를 넘었다. 이런 곳은 집을 살 때가 되지 않았나 싶다.

 집을 산 후 가격이 안 오르면 어떻게 하냐고 걱정이 되기도 할 게다. 주택의 투자성이 떨어지면 구매수요가 전세수요로 돌아서면서 전셋값은 더 뛸게 아닌가. 오른 전셋값에 대한 금융비용 등을 감안하면 집을 사도 그리 밑지지 않는다. 건축자재 등 건축비 상승으로 분양가는 계속 올라 집값 상승은 불가피하다. 다만 괜찮은 물건일 때 그렇다는 얘기다.

최영진 부동산전문기자
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