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"LTV 70%로 상향 … 재건축 단지들 혜택 볼 것"

정부의 주택담보인정비율(LTV) 상향 조정 소식이 알려진 15일, 김영호(36·서울 사당동)씨는 아파트를 넓히는 것을 고민하기 시작했다. 부인·아들과 지금 살고 있는 전용 59㎡형에서 84㎡형으로 옮기고 싶었으나 그동안 대출 한도에 막혀 살 수 없었다. 집값이 5억원이어서 3억원 정도를 대출받아야 하는데 그가 받을 수 있는 금액은 2억5000만원이다. LTV가 70%로 올라가면 3억5000만원까지 빌릴 수 있다. 김씨는 “맞벌이여서 소득이 꽤 되기 때문에 대출금을 갚는 데는 별문제가 없다”고 말했다.

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 주택시장이 정부의 대출 규제 완화에 반색하고 있다. 대출금액이 제한돼 주택 구입을 하지 못하던 수요자들이 동원할 수 있는 자금이 늘어나기 때문이다. 거래 증가에 대한 기대감도 나온다. 서울·수도권 LTV가 현행 50%에서 70%로 20%포인트 높아지면 아파트 담보대출을 평균 6700만원가량 더 받을 수 있다. 서울 월계동 뉴신도공인 채만석 사장은 “대출 한도에 막혀 꼭 사고 싶은 집을 구입하지 못하던 사람들이 일부 주택 구입을 할 수 있게 됐다”고 말했다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “대출 한도를 늘려 주택 수요자들의 시장 참여 문턱을 낮추는 것이어서 매매거래가 증가하는 데 효과를 낼 것”으로 내다봤다. 실제로 2008년 8월 정부가 이듬해 3월까지 총부채상환비율(DTI)이긴 하지만 대출 규제를 완화한 뒤 서울·수도권 아파트 매매거래량이 늘었다. 2008년 8월까지 한 달에 1만~1만5000건 정도 팔리던 아파트가 DTI 완화기간 동안 1만9000~2만2000가구 거래됐다.

 주택가격 상승도 동반될 것으로 예상된다. 한국개발연구원 송인호 연구위원은 지난달 발표한 ‘LTV 규제가 거시경제에 미치는 영향’ 보고서에서 LTV가 50%에서 60%로 높아질 경우 집값이 0.7% 상승할 것으로 분석했다. LTV 완화는 강남권(강남·서초·송파구) 등 주택가격이 상대적으로 비싼 지역에 더 효과적이다. 주택 수요자들의 소득이 많아 DTI보다 LTV가 문제되기 때문이다. 지난달 최경환 경제부총리 후보자가 대출 규제 완화를 시사한 뒤 강남권 아파트 거래가 조금 늘고 가격도 일부 올랐다. 서울 잠실 일대 아파트값은 최근 2주간 3000만~4000만원 올랐다. 잠실엘스 전용 84㎡형이 3000만원 정도 상승한 9억~9억7000만원에 매물로 나온다. 잠실동 잠실공인1번지 김찬경 사장은 “집을 살 때 대출에 많이 의존하고 투자 수요가 많은 재건축단지들이 LTV 규제 완화의 혜택을 많이 볼 것”이라고 전했다. 시장에 미치는 심리적 파급효과도 적지 않다. 서울 반포동 삼일공인 서귀천 실장은 “손을 대지 못하던 대출 규제를 풀기로 하면서 정부는 주택시장 활성화에 대한 강력한 메시지를 전달했다”고 말했다. 명지대 권대중(부동산학과) 교수는 “규제 완화에 대한 정부의 불확실성을 제거했다는 데 큰 의미가 있다”고 강조했다.

 그러나 대출 규제 완화가 ‘반짝 효과’에 그칠 것이란 반론도 만만치 않다. 대출 규제를 푸는 것만으로는 단기적인 처방이 될 수 있어서다. 박 전문위원은 “대출 한도를 늘린다고 구매력이 높아지는 건 아니다”고 말했다. 경기 활성화 등으로 가계가 좋아져야 대출 규제 완화 효과가 지속될 것이란 뜻이다. 지금도 LTV에 묶여 집을 사지 못하는 게 아니다. 한국개발연구원 김지섭 연구위원의 분석에 따르면 살고 있는 주택을 담보로 대출받은 사람이 지난해 4가구 중 하나꼴(23%)이고 평균 담보대출 금액은 거주 주택 가격의 35%다. 현재의 한도에도 크게 못 미치는 셈이다.

 대출에 그치지 말고 다른 주택 규제도 함께 풀어야 한다고 전문가들은 지적한다. 새 아파트 가격을 제한하는 분양가상한제, 재건축단지의 가격 상승분에 부과되는 재건축부담금(초과이익환수제) 등이 정부가 완화하기로 해 놓고 국회를 통과하지 못해 아직 풀지 못한 규제들이다. 주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 “가뭄에는 여러 번의 가랑비보다 한 번의 소나기가 해갈에 도움이 된다”며 “각종 규제를 한꺼번에 풀어 효과를 극대화할 필요가 있다”고 주장했다. 정부가 아직 최종 방침을 정하지 못한 임대소득 과세는 대출 규제 완화 효과에 찬물을 끼얹을 수 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “대출 규제 완화로 살아날 것으로 보이는 투자 수요를 임대소득 과세가 꺾지 않도록 정부는 정책 마련에 신중해야 한다”고 말했다. 한국주택협회 김동수 진흥실장은 “이번 기회에 다른 규제 완화가 제대로 이뤄지지 않으면 주택시장을 활성화할 수 있는 절호의 기회를 놓치게 될 것”이라고 말했다.

 한편 또 다른 대출 규제인 DTI 완화는 정부 내 이견으로 아직 결정되지 않았다. 경기 활성화에 방점을 찍고 있는 기획재정부와 가계 빚 증가를 우려하는 금융위원회가 ‘막판 줄다리기’를 하고 있다. 기재부는 LTV처럼 DTI도 60%로 상향해 단일화하자는 입장이다. 금융위는 현재 수준을 유지하자며 맞서고 있다. 가계 빚 관리를 위해서는 LTV보다 DTI가 더 효율적이어서다. 학계와 정부 일각에서는 LTV와 DTI 규제를 모두 없애고 금융회사가 자율적으로 대출 수준을 결정해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 은행이 알아서 신용도를 평가해 대출 규모를 정하고 손실에 대비한 충당금을 쌓는 방식으로 전환하자는 것이다. 금융 당국은 단기간에 현실화하기는 어렵다며 일단 선을 긋고 있다. 금융위 관계자는 “충당금 규모나 위험가중치를 어떻게 평가할 것인지 등 복잡한 문제가 얽혀 있다”고 말했다. 금융 당국은 DTI까지 풀었다가 경기 부양 효과를 제대로 보지 못하고 가계 빚 ‘화약고’만 건드리지 않을까 우려하고 있다.

안장원·박유미·황의영 기자

◆주택담보인정비율(LTV)=집을 담보로 대출받을 때 집값의 얼마까지 담보로 인정해 주는지 나타내는 비율. LTV 한도가 50%고 집값이 1억원이라면 5000만원까지만 빌릴 수 있다.

◆총부채상환비율(DTI)=매년 갚아야 할 대출 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율이다. 예컨대 연소득이 1억원이고 갚아야 할 원리금이 5000만원이면 DTI는 50%가 된다.
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