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[최영진의 부동산 맥짚기] 전세 일부를 월세로 돌릴 때 적당한 값인가 알아보려면 …

전·월세 전환율이란 말이 있다. 전세금 일부를 월세로 돌릴 때 그 금액을 산정하는 데 참고로 삼는 수치다.

 전세계약 기간이 만료될 쯤에 집주인이 전셋값을 올려주든지, 아니면 집을 비워 달라고 요구해 골머리를 앓는 세입자가 적지 않다.

 싼 곳으로 이사 가자니 자녀 교육 등이 걸리고, 전세금을 올려주자니 모아둔 돈이 없어 난감해하는 사람들이 많을 게다.

 그래서 오른 전세금을 월세로 돌리는 보증부 월세 방식이 임대차 시장의 새로운 트렌드로 꼽힌다.

 쟁점은 전세금을 월세로 바꿀 때 월세 금액을 얼마로 정하느냐다. 이런 문제로 다툼이 생길 경우 전·월세 전환율을 들여다보면 일이 한결 수월해진다. 전환율 구하는 방식이 궁금해진다. 서울 지역에 사는 사람은 굳이 계산할 필요가 없다. 지난해 3분기부터 분기별로 전환율을 조사해 공지하고 있기 때문이다. 서울시가 정기적으로 발표하는 자료는 세입자들이 작성한 전·월세 확정일자를 대상으로 통계를 만들어 정확성이 높다. 한국감정원도 전국 시·도 단위로 조사를 하지만 자료 수집 대상이 부동산중개업소들이어서 활용 가치가 떨어진다는 지적이다.

 전환율 계산 방법은 이렇다. 공식은 월세금액÷(총 전세금액-월세 보증금)}×100.

 구체적인 예를 들어보자.

 현재 서울 관악구의 한 아파트에 전세보증금 3억원을 주고 세 들어 사는 세입자의 경우다. 집주인은 전셋값이 4000만원가량 올라 이 금액을 매달 30만원씩 받는 월세로 돌리고 싶다고 통보해왔다는 것이다. 이 월세금액이 적당한지 궁금해한다.

 계산은 이렇다. 집주인이 요구하는 총 전세금은 3억4000만원. 여기에 월세로 돌리는 금액이 4000만원이어서 실제 월세 보증금은 3억원이다. 전환율은 360만원(연간 월세액)÷4000만원(총 전세금 3억4000만원-월세 보증금 3억원)×100=9%다.

 그렇다면 집주인이 요구한 월세 금액은 적당한 수준일까. 올해 1분기 관악구가 속한 서남권의 아파트 전·월세 환산율은 6.9%다. 이를 감안해 월세 금액을 계산하면 23만원이 나온다. 집주인이 시세보다 비싸게 요구했다는 사실을 금방 깨닫게 된다.

 집주인이 무리한 요구를 할 때 막을 방도가 있을까. 현재로선 없다. 주택임대차 보호법에도 연 14% 이하의 상한선만 정해놓았을 뿐 세부 지침은 보이지 않는다.

 임대차 시장이 점차 월세 시장으로 바뀌고 있는 점을 고려할 때 이에 대한 제도 마련이 시급해 보인다.

 다행히 서울시는 이런 분쟁을 줄이기 위해 다양한 데이터를 내놓고 있다. 각 지역별은 물론 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대 등 주택유형별로 전환율을 조사하는가 하면 보증금액별 비율까지 계산해 놓아 활용성이 높다는 평가를 받는다.

 문제는 한국감정원이 조사하는 서울 외 지역이다. 광역시와 도 단위로 조사돼 실제 활용하는 데 한계가 있다. 부동산 통계조사 기관다운 자료를 기대해 본다.

최영진 부동산전문기자
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