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[최영진의 부동산 맥짚기] 오피스텔 임대수익률의 함정

국민은행이 최근 전국 오피스텔 수익률 현황을 발표했다. 이 자료를 보면 올해 3월 말 기준으로 전국 오피스텔 1147개 단지 총 26만5098실의 평균 임대 수익률은 6.1%다. 은행권의 저축금리가 3%대임을 감안하면 거의 두 배 수준이다. 충남 천안 지역은 수익률이 8.4%이고 광주시 서구 8.2%, 대전시 유성구 8.1%다. 이 정도면 노후 대비 재테크 상품을 찾고 있는 사람들의 관심을 끌기에 충분하지 않을까 싶다.



서울 수익보다 지방이 높게 나와
자산가치·환금성 고려해 투자를

 자료를 좀 더 세밀하게 살펴보자.



 월 임대료가 비싼 편인 서울은 의외로 수익률이 낮다. 서울 전체 평균 수익률은 5.6%로 전국 평균에도 훨씬 못 미친다. 지역별로 보면 금천구가 서울에서 가장 높은 6.8%이고 용산구는 4.8%로 꼴찌다. 이름값을 할 것 같은 강남구는 5.1%로 끝에서 두 번째이고 송파·서초·양천구도 하위권이다.



 반면에 지방은 상대적으로 높게 나타났다. 광주광역시는 8.2%이고 충남·충북·대전·대구·인천도 7~7.9% 수준이다.



 상식적으로 생각해 보면 수요가 풍성하고 임대료가 높은 서울이 지방보다 수익성이 훨씬 좋을 듯싶은데 실제 조사에서는 반대로 나왔다.



 왜 그럴까?



 오피스텔 가격이 비싸서 그렇다. 현재 시세 대비 연간 임대료를 환산하다 보니 수익률은 낮게 나올 수밖에 없다. 국민은행은 오피스텔 수익률을 조사하면서 이런 문제를 전혀 고려하지 않았다. 투자자들이 얼마나 헷갈리겠는가.



 서울은 지방보다 당초 분양가가 비싸고 거래가격도 많이 올라 전체 투자금 대비 수익률은 낮게 나오게 돼 있다. 요 몇년간 서울에 오피스텔·도시형 생활주택 등과 같은 수익형 부동산이 엄청 쏟아져 월세가 오르지 않은 점도 임대 수익률을 떨어뜨리는 데 한몫했지만 원천적인 이유는 자산가치가 높아졌기 때문이다.



 따라서 수익률이 낮다고 꼭 투자가치가 떨어진다고 말할 수 없다. 투자성은 임대료·자산가치·환금성 등을 함께 고려해 따져봐야 한다. 세월이 흘러도 임대수요가 받쳐줘 임대료가 떨어지지 않아야 하고, 여기다가 매매가격까지 오를 수 있는 곳이라면 더할 나위 없는 좋은 상품이다.



 서울 인기 지역 오피스텔 가격은 최초 분양가에 비해 많이 올랐다. 입주 10년 전 6800만원에 분양한 전용면적 16㎡ 규모의 을지로 한 오피스텔의 경우 1억3000만원에 거래되고 있다. 2003년께 입주한 일산 백석동 일대 56㎡형은 분양가 8000만원에서 2000만원가량 오른 1억원 수준이다. 반면에 천안 두정동 일대 입주 10년 정도 된 50㎡형의 시세는 분양가 5000만원보다 낮은 경우도 많다. 수익률 전국 1위인 천안의 오피스텔 중에는 투자금에 대한 기회비용 등을 고려할 때 오히려 손해인 것들도 있다는 얘기다.



 오피스텔은 오래될수록 인기가 없어져 매매가와 임대료가 떨어지는 일이 많다. 게다가 거래까지 잘 안 되면 환금성 하락으로 투자성은 더욱 추락하게 된다.



 이는 눈에 보이는 수익률만 볼 게 아니라 전반적인 변수들을 감안해 투자해야 낭패를 보지 않는다는 것을 의미한다.



최영진 부동산전문기자
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