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[이슈추적] 수직증축, 시장은 미지근

층수를 3개 층까지 높이고 가구 수를 늘려 짓는 수직증축 리모델링이 지난달 25일부터 시행에 들어갔다. 기존 가구 수보다 15% 늘어난 주택을 일반분양한 수입이 생기기 때문에 리모델링 비용을 크게 줄일 수 있다.



시행 1주일 … 주민들 "비용만큼 집값 뛰겠나"
분양가 3.3㎡ 1500만원 돼야
공사비 부담 줄어 수익성 기대
강남·목동·분당 빼면 밑지는 셈
당분간 집값 흐름 지켜볼

 수직증축이 허용되면서 일부 자치단체와 업계의 발걸음이 빨라졌다. 대부분 아파트가 지은 지 30년 정도 되는 분당신도시를 두고 있는 경기도 성남시는 수직증축 리모델링 관련 법안이 국회를 통과한 지난해 12월 리모델링 업무를 전담하는 ‘리모델링지원센터’를 만든 데 이어 지난달 6개 아파트를 시범사업단지로 선정했다. 쌍용건설은 이미 오래전부터 리모델링 전담팀을 운영하고 있고 포스코건설은 지난달 초 그린리모델링사업그룹을 신설했다. 금호산업도 연초 리모델링팀을 출범했다.





 하지만 시장은 미지근하다. 준공 15년 이상 된 리모델링 대상 아파트가 몰려 있는 분당과 서울 강남 아파트값은 연초 호가(주인이 부르는 가격)가 반짝 올랐으나 막상 수직증축이 시행된 즈음에는 시들해졌다. 분당 매화마을 1단지 전용면적 59㎡형은 3억3000만~3억4000만원 선에 매물이 나온다. 올 들어 3000만원 정도 올랐지만 지난 3월 이후 보합세다. 서울 개포동 대청아파트 전용 39㎡형도 3월과 비슷한 4억~4억1000만원 선이다.



 분당 베스트공인 서금희 사장은 “연초 가격 상승은 리모델링 기대감보다 전반적인 집값 회복세의 영향이 크다”며 “리모델링을 예상하고 집을 찾는 수요도 드물다”고 말했다.



 리모델링 대상 아파트 5만7000여 가구가 몰려 있는 경기도 고양시 일산신도시는 더 잠잠하다. 일산동구 백석동 우성한신공인 강성붕 사장은 “리모델링을 추진하겠다고 나서는 단지도 찾아보기 어렵다”며 “이곳에선 사업성이 불확실해 앞으로 10년은 지나야 리모델링이 시작되지 않겠느냐는 말이 나올 정도”라고 전했다.





 지은 지 20년이 넘은 분당 아파트에 사는 김성숙(58·여)씨는 “리모델링을 하더라도 집값이 얼마나 오르겠느냐”며 “리모델링에 들어가는 비용도 만만찮을 것”이라고 말했다.



 이는 수직증축 리모델링이 제도화됐을 뿐 사업이 본격화하려면 아직 멀었기 때문이다. 리모델링 사업 밑그림인 기본계획이 아직 만들어지지 않았다. 성남시 등 일부 자치단체만 기본계획 용역을 발주했거나 검토 중이다. 빨라야 내년 이후 기본계획이 수립될 것으로 예상돼 수직증축 리모델링은 사실상 내년 이후 본궤도에 오르게 된다.



 일반분양으로 이전보다 사업비 부담이 줄어들긴 해도 여전히 수익성을 장담하기도 어렵다. 정비사업 컨설팅업체인 J&K는 분당의 경우 일반분양으로 비용(공사비에서 일반분양 수입금을 뺀 분담금)을 24%가량 줄일 수 있을 것으로 추산했다.



 하지만 비용 감소보다 관건은 리모델링 후 집값 상승폭이 공사비보다 많으냐다. 그래야 ‘남는 사업’이 되기 때문이다. J&K의 시뮬레이션에 따르면 분양가가 3.3㎡당 1500만원 이상 돼야 수익성을 기대할 수 있을 것으로 예상됐다. 분당의 1134가구 아파트를 1304가구로 리모델링하고 170가구를 3.3㎡당 1500만원에 일반분양하면 주택형에 따라 집값 예상 상승분이 공사비보다 2000만~6000만원가량 많다. 반면 3.3㎡당 1200만원에 일반분양하는 일산의 410가구 리모델링에선 7000만~1억원 정도 손해를 보는 것으로 나타났다.



 J&K 백준 사장은 “공사비 외 기타 경비를 포함하면 분양가격과 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 1600만원 이상 돼야 리모델링을 할 만하다”고 말했다. 분양가가 높아야 일반분양 수입이 늘어 공사비 부담이 준다. 주변 시세가 비싸면 리모델링 후 오르는 집값 상승폭이 더 커지게 된다.



 분양가와 주변 시세가 3.3㎡당 1600만원 이상 될 만한 곳은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 목동, 수도권 1기 신도시 중 분당 정도다.



 전학수 범수도권리모델링연합회 회장은 “리모델링 공사비는 어디든 비슷하지만 리모델링 후 집 가치는 지역에 따라 나눠진다”며 “집값에 따라 리모델링 시장이 양극화할 것”이라고 말했다.



 한국건설산업연구원 윤영선 연구위원은 “일부 수익성이 충분한 지역을 중심으로 사업이 추진되고 전체적으로는 리모델링 시장이 당분간 집값 동향을 지켜보며 관망세를 띨 것”으로 내다봤다.



안장원·황의영 기자
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