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전세금+대출금이 집값 넘으면 위험

일반 주택 거래와 달리 경매는 재산권을 넘겨받기까지 과정이 복잡해 유의할 점이 많다. 우선 입찰에 앞서 등기부등본·건축물관리대장 등을 통해 권리관계를 철저히 확인해야 한다. 최근 전세보증금과 대출금이 집값을 넘는 경우가 적지 않은데 이 경우 낙찰 후 경매대금을 냈더라도 세입자 반발로 집을 인수하기 쉽지 않다. 특히 아파트의 경우 근저당 설정보다 먼저 입주한 선순위 세입자가 있다면 배당신청 기간에 배당요구를 했는지 반드시 확인해야 한다. 세입자가 배당신청기간에 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 별도로 임차보증금을 물어줘야 한다.


 집을 넘겨받기까지 절차가 복잡하므로 실수요자라면 입주예정일까지 기간을 넉넉하게 잡아야 한다. 짧은 기간에 경매 물건이 확 늘어난 지역은 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 찾는 사람이 없어 팔리지 않자 무더기로 경매로 넘겨졌을 수도 있다. 매매시장이 얼어붙은 지역의 경매물건은 아무래도 환금성이 떨어질 수밖에 없다.

 또 입찰에 앞서 해당 물건의 현재 시세를 확인한 후 입찰가격을 정해야 한다. 집값이 오르고 있지만 자칫 감정가보다 급매물 가격이 쌀 수도 있다. 김민서 스토리옥션 상무는 “낙찰가율이 높아지고 있는데 명도비용 등을 감안하면 급매물을 사는 것이 나은 경우가 적지 않다”며 “아직 경기가 완전히 회복되지 않았는데 비싼 가격에 낙찰받으면 손해 볼 수도 있기 때문에 분위기에 휩쓸린 고가낙찰은 피해야 한다”고 말했다.

 수리비, 밀린 관리비 등이 얼마나 되는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 하유정 지지옥션 연구원은 “명도비용 외에도 관리비나 수리비가 많이 들어 낙찰 후 당황하는 경우도 많다”며 “대개 시장에 나와 있는 급매물보다 5~10% 정도는 싼 가격에 낙찰하고 자금 계획도 넉넉하게 세워야 한다”고 조언했다.

최현주 기자
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