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[재산리모델링] 빚 내 부동산 늘린 40대 회사원, 적자 생활 어떻게 탈출하나



Q 서울 강서구의 중소기업 사원 김모(45)씨는 지난 2009년 살고 있던 아파트 값이 크게 오르자 빚을 얻어 김포신도시 아파트 한 채를 더 사들였다. 그러나 바로 부동산 불황의 한파가 덮쳐 아파트 가격이 곤두박질쳤다. 경기도 여주엔 토지도 있다. 보유 펀드도 손해가 막심한 상태다. 전업주부인 부인과 자녀 2명인 김씨네는 생활비가 모자라 매달 115만원씩 마이너스 통장을 쓴다. 적자살림을 어떻게 탈출할 수 있을지 물어왔다.

A 은행 돈은 잘 쓰면 재산증식에 도움이 되지만 그렇지 않으면 가계의 재정부담을 가중시키는 주범이 된다. 특히 비상금처럼 사용되고 있는 마이너스 통장을 별생각 없이 쓰다간 큰코다친다.

 마이너스 통장 금리는 은행마다 다르고, 대출자의 소득이나 신용상태에 따라 다르겠지만 일반 신용대출에 비해 1%포인트 더 높다. 수익이 나지 않는 자산을 끌어안고 있는 경우 마이너스 통장을 쓴다는 건 무모한 금융행위다.

 김씨네가 그렇다. 가계적자를 마이너스 통장으로 메우고 있다. 빚이 빚을 부르는 악순환 구조다. 더구나 대출금을 갚을 여력이 없다 보니 마이너스 통장 잔액이 자꾸 늘어난다. 마이너스 통장을 갚지 않으면 금리가 ‘역복리’로 계산되기 때문에 시간이 흐를수록 상환이자가 눈덩이처럼 불어나게 된다. 김포신도시 아파트와 펀드 등 무수익 자산을 처분해 마이너스 통장 등 은행 빚을 없애는 게 발등의 불이다. 그래야 자산 운용에 여유가 생긴다.

 ◆김포신도시 아파트는 내년에 정리를=부동산 시장에 온기가 돌면서 김씨가 사놓은 아파트도 지난해 말부터 매매 문의가 들어오기 시작했다. 올 들어선 거래량이 늘고 거래가도 조금씩 올라가고 있다. 하지만 분양가를 생각하면 여전히 손해보고 팔아야 해 고민이 많다.

 그러나 최근 부동산 상승은 불안한 반짝세란 의견이 많다. 현 시장상황을 아파트 매각 기회로 활용할 필요가 있다. 원금에 집착하지 말고 자신의 재무상태를 정상화하는 계기로 삼자. 내년 상반기를 매각 시점으로 잡는 게 좋겠다. 이 아파트를 팔게 되면 은행대출금을 정리할 수 있다.

 ◆여주 땅 올해 팔아야 세금 유리=3년 전 상속받은 여주의 토지는 비사업용이다. 비사업용 토지는 올해 팔면 6~38%의 일반세율이 적용되지만 세법 개정에 따라 내년부터는 일반세율 10%가 가산된다. 올해 1억7000만원에 매각하면 양도차익 1억원은 35%의 세율이 적용돼 2115만원의 양도세가 발생한다. 만약 내년에 양도하면 일반세율은 45%가 돼 양도세는 3187만원으로 늘어난다. 따라서 세금을 절약할 수 있는 올해 안으로 여주 땅을 처분할 것을 권한다. 만약 양도가 여의치 않다면 이 땅을 하치장이나 야적장 등으로 최소 2년 동안 임대를 하게 되면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 사업용 토지는 장기보유특별공제를 받기 때문에 양도세를 1604만원으로 줄일 수 있다.

 ◆신흥시장 펀드는 손절매를=오래전부터 보유하고 있는 동유럽·브릭스 등 신흥시장펀드는 현재 25% 이상의 평가손실을 보고 있는 상태다. 신흥시장 투자 자체가 목적이 아니므로 손실을 보고라도 환매해 다른 자산으로 말을 갈아타는 것이 낫겠다. 펀드환매자금 3500만원에 양도세 납부 후 토지매각대금 1억5000만원을 합치면 1억8500만원의 현금을 손에 쥐게 된다. 일단 마이너스 통장 1500만원을 정리하고 2000만원은 MMF(머니마켓 펀드)에 넣어두자. 또 5000만원은 비상자금용으로 특판예금을 활용하는 게 좋겠다. 나머지 1억원 중 7000만원은 부족한 현금흐름 개선 차원에서 월지급형 ELS(지수연계증권)에 가입할 것을 추천한다. 세후 매월 30만원가량의 이자가 발생할 것으로 기대된다. 3000만원은 상대적으로 안정성이 높고 전망이 밝은 미국, 서유럽 등 선진국 시장을 중심으로 분산투자하는 펀드에 가입하는 게 좋겠다.

서명수 객원기자


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