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[2020천안정비기본계획 현재와 비전] ⑫ 도시환경정비사업

문화3·성황, 문화, 대흥4, 사직구역 순으로 도시환경정비사업이 진행될 것으로 예측됐다. 사진은 문화3·성황구역 일대.


천안시가 올해로 시(市) 승격 50주년을 맞았다. 1960년대 지방의 작은 도시였던 천안은 반세기 동안 눈부신 발전을 거듭하며 충남의 핵심도시가 됐다. 이 같은 변화는 각종 인프라를 갖추기 위한 체계적인 도시개발이 있었기에 가능했다. 이영행 부동산학 박사와 함께 지역에 조성되거나 조성 예정인 도시개발지구들을 조명해 보는 시리즈를 마련했다. 열 두 번째 순서로 천안지역 도시환경정비사업의 현재와 미래가치를 분석해 봤다.

문화3·성황, 사직구역 등 4곳 시동 … 수익형 부동산 위주로 개발



‘2020천안시 도시·주거환경정비 기본계획’에 따른 40개소의 정비예정 구역 가운데 도시환경정비사업은 4개소에서 추진되고 있다. 도시환경정비사업은 옛 도시재개발법에 따라 시행되던 도심재개발사업과 공장재개발사업을 통합한 개념이다. ‘도시 및 주거환경 정비법’ 규정에 따라 노후·불량 건축물을 대상으로 한다는 점에서 주택재개발·재건축 사업과 같지만 대상지역이 상업지역과 공업지역이라는 점, 사업목적이 도심기능 회복과 상권 활성화를 위한 도시환경 개선이라는 점에서 재개발·재건축 사업과 차이가 있다.



사업 목적은 상업·공업지역 상권 활성화



도시환경정비사업은 정비구역 안에서 인가 받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설해 공급하는 방식과 환지방식으로 공급하는 방법이 있다. 사업 시행은 조합이나 토지 소유자의 동의를 얻어 시장·군수, LH, 건설업자, 등록사업자 등과 공동으로 진행할 수 있다. 천안지역에는 문화동·성황동·대흥동·사직동에서 도시환경정비사업이 추진 중이다.



천안시가 지난해 주민 공람을 거쳐 문화3·성황구역, 문화구역, 대흥4구역, 사직구역을 도시환경정비사업 구역으로 확정했다. 상업지역 가운데 노후·불량화 건축물이 있는 곳이다. 원도심 주거지역은 주택재건축 재개발을 위주로 개발하고 상업지역은 도시환경정비사업으로 추진한다고 볼 수 있다.



현재까지 천안의 도시환경정비사업은 조합, 토지 등 소유자와 공공기관이 주체가 돼 원도심 상업지역에 주상복합건물, 상가건물, 도시형생활주택, 오피스텔 등과 같은 수익형 건물 신축을 유도하는 방식으로 원도심 활성화가 이뤄질 예정이다.





지가 높아 상가·주상복합 주로 들어서



시대가 변화함에 따라 도시의 사회·경제·문화적인 중요성이 높아지고 있다. 좁은 면적에 인구가 급격히 증가해 인구밀도가 높아지면서 직면하게 된 가장 큰 문제는 주거환경 문제와 교통혼잡이다. 좁은 땅에 많은 인구를 수용하기 위해 건물은 고층화 되고 자동차 소유가 보편화 되면서 혼잡한 도시가 됐다.



하지만 구도심은 신도시 조성과 함께 공동화 현상과 건축물의 노후·불량화가 급속도로 진행됐다. 게다가 도로와 주차공간 부족이라는 문제에도 직면해 있다. 이 같은 문제를 해결하기 위해 신도시 위주의 개발에서 원도심 재생 정책의 일환으로 상업·준공업·준주거지역에 조합, 토지 등 소유자나 민간과 공공기관이 사업 시행 주체가 돼 도시환경정비사업을 통해 원도심 개발에 나서고 있다.



 도시환경정비사업의 경우 주택재개발과 달리 노후·불량 건축물의 비율, 호수 밀도·접도율 등의 요건을 별도로 규정하고 있지 않다. 사업대상 구역도 준주거·상업·준공업지역 등에서 진행된다. 사업면적이 일반 주택재개발 보다는 크고 상대적으로 지가가 높기 때문에 도시환경정비사업구역에는 주로 주상복합건물이나 상가건물이 들어선다.



게다가 시공사를 선정하는 시기가 정해져 있지 않아 시공사 간 수주경쟁이 심하다. 조합원은 시공사 수주 경쟁을 통해 유리한 혜택을 제공받을 수 있다.



오피스·상가 과잉 공급, 미분양 우려

부동산 가치는 높아질 것으로 기대




주택처럼 분양 의무가 없는 오피스나 상가를 시공사 책임으로 분양을 부담하게 하는 등 조합원에게 유리한 제안을 하는 경우가 많다. 또 수익성 부동산 분양이나 임대로 수익 극대화를 노릴 수 있고 비례율을 고려해 현금 청산과 분양신청 선택이 가능하다는 점, 원주민의 재정착률 증가(상업지역에서 수익창출 가능), 서민생활안정 기여(직주근접 생활), 수익형 부동산으로 안정된 수익발생 가능, 원도심 랜드마크타워 개발, 지역산업특화, 중심기능 회복 등은 원도심 활성화는 물론 투자가치가 높다는 장점이 있다.



 반면 약점이나 위협요인도 있다. 도시환경정비사업 대상지역이 4개소에 불과한데다 도시정비법상 정비계획·사업시행계획·관리처분계획은 모두 행정처분으로 취소 소송의 대상이 되기도 한다. 소송으로 행정계획이 위법하다는 것을 입증하기 쉽지 않지만 절차가 생략되거나 법률이 요구하는 절차에 따르지 않으면 사업이 취소되거나 조합원의 동의 규정이 문제가 되기도 한다.



 도로정비법에는 도시환경정비사업조합 설립을 위해 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있다. 하지만 도시환경정비사업 구역은 상업지역이기 때문에 임대용 상가건물이 많아 고정적으로 월세를 받는 건물주들이 개발에 동의하기를 꺼려하는 경우가 많다.



권리금 지급 및 영업장 시설비를 들여 영업을 하고 있는 상가세입자들의 반발이 심해 사업진행이 무산되는 경우도 있다. 상업지역 특성상 면적이 넓지 않고 토지 등 소유자도 200명 이하인 경우로 조합원 대부분이 상가·오피스·공장 등 수익형 부동산 소유자가 많아 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 뿐만 아니라 개발 후 오피스·상가·주택을 복합적으로 짓는 곳이 대부분이기 때문에 미분양으로 낭패를 보는 경우도 있다.



 경기침체로 정비구역 지정 후 해제되는 경우도 있다. 정비사업은 부동산 경기 등 대외적인 여건에 민감하게 반응한다. 정비사업이 지연되면서 주민 간 소송과 분쟁이 빈번하게 발생할 수 있다는 점도 약점이다. 사업 추진 과정에서 사용한 비용(매몰비용) 역시 사업을 무산시킬 수 있는 원인이 되기도 한다. 현행법은 조합설립인가를 취소할 때 매몰비용을 시·도 조례로 정해 지원할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 지원 대상을 추진위원회에 국한해 조합이 사용한 매몰비용은 지원할 수 없다는 점은 문제점이다.









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기존 상권 있어 편리성은 보통 이상



천안의 도시환경정비사업은 아직 미진한 상태다. 도시환경정비사업이 추진되는 곳은 원도심 상업지역으로 상가·오피스텔·주상복합·도시형생활주택·산업시설 등과 같은 수익형 부동산으로 신축 후 분양이나 임대를 위주로 개발된다.



 문화3·성황구역은 문화동 43-6번지 일대 일반상업지역 4만6824㎡ 면적에 건폐율 80%로 주상복합으로 개발될 경우 용적률은 60~100%까지 가능하다. 예상 수용인구는 1731명이고 세대 수는 666가구가 계획돼 있다. 문화구역은 문화동 36-66번지 일대 1만8740㎡에 건폐율 80%로 주상복합 건축 시 용적률 60∼100%, 예상인구 302명, 세대 수 117가구다. 대흥4구역은 9만2092㎡에 건폐율 80%, 주상복합 건축 시 용적률 60∼100%, 예상인구 1409명, 세대 수 542가구로 개발될 예정이다.



사직구역은 사직동 117-4번지 일대 2만6482㎡에 건폐율 80%, 용적률 60∼100%, 인구 585명, 세대 수 225가구로 개발된다. 4개소 모두 관리처분, 환지방식을 통해 정비조합이 결성돼 추진될 전망이다. 이들 도시환경정비사업구역에 대한 비전과 미래가치를 분석한 결과 경제성에서는 4개소 모두 하향 여과현상을 보이지만 상업지역 개발을 통해 입지별로 임대료와 매매가격이 상승할 것으로 예측됐다. 이에 따라 4개소 모두 개발에 따른 부동산 가치가 높을 것으로 전망됐다.



 편리성 부분에서는 불량·노후화 건축물이 많지만 기존 상권이 형성돼 있어 보통 이상으로 나타났다. 아울러 쾌적성은 상업적인 기능이 높아 모두 낮은 것으로 평가됐고 사회성과 안전성 역시 재래시장과 상가번영회 등 공동체가 형성된 일부 지역을 제외하고 대부분 노후·불량 정도가 심하고 도로망 등 공간적인 구조를 갖추지 못해 낮은 것으로 나타났다. 이영행 박사는 “도시환경정비사업이 원도심 상업지역을 대상으로 한다는 점에서 개발로 인한 미래가치는 높다고 볼 수 있다”며 “노후 불량도가 높은 지역이 먼저 개발된다는 점과 입지적인 여건을 고려할 때 문화3·성황구역, 문화구역, 대흥4구역, 사직구역 순으로 개발될 것으로 보인다”고 말했다.



글·사진=강태우 기자
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