preLoad Image preLoad Image
검색 바로가기
주메뉴 바로가기
주요 기사 바로가기
다른 기사, 광고영역 바로가기
중앙일보 사이트맵 바로가기
닫기
닫기

[천안 도시개발지구 현재와 비전 ⑧] 2020정비기본계획



천안시가 올해로 시(市) 승격 50주년을 맞았다. 1960년대 지방의 작은 도시였던 천안은 반세기 동안 눈부신 발전을 거듭하며 충남의 핵심도시가 됐다. 이 같은 변화는 각종 인프라를 갖추기 위한 체계적인 도시개발이 있었기에 가능했다. 이영행 부동산학 박사와 함께 지역에 조성되거나 조성 예정인 도시개발지구들을 조명해 보는 시리즈를 마련했다. 여덟 번째 순서로 주택재개발·재건축·도시환경정비사업·주거환경개선사업 등 구도심 활성화를 위한 2020정비기본계획과 미래가치를 분석해 봤다.

정비예정구역, 70곳서 40곳으로 줄여 … 구도심 활성화·쾌적한 도시환경 조성





고층·고밀도 아파트 건립 … 10억원 기금 반영영



천안시는 2011년 4월 2020천안시 도시·주거환경정비 기본계획변경 용역에 착수해 3회의 중간보고회, 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회심의 등을 거쳐 ‘2020 천안시 도시·주거환경정비 기본계획’을 수립했다.



고시된 2020 기본계획에 따르면 정비예정 구역을 총 40개소로 정했다. 40개소의 구역을 정비사업 유형별로 분류하면 주택재개발사업 27개소, 재건축사업 5개소, 도시환경정비사업 4개소, 주거환경개선사업 4개소 등이다.



천안시는 기존 2010정비기본계획 70곳에서 40곳으로 축소 지정해 해제된 구역에 대해 정비기반시설, 공동이용시설을 설치·확대하고 토지 등 소유자가 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 주거환경개선사업 또는 주거환경관리사업으로 전환 시행할 계획이다. 40곳은 기존건물을 철거하고 고층·고밀도의 아파트 건립, 블럭별, 지역별·소단위 그룹으로 적합한 마을 만들기, 가로정비사업 등 지역 주민들의 의견을 모아 시행할 수 있는 지역 자력형으로 추진될 것으로 전망된다.



시는 이와 함께 원활한 정비사업 추진하기 위해 2012년 7월 11일 도시·주거환경정비기금조례를 제정해 2013년부터 재산세중 과세특례분 15%의 기금을 조성했다. 기금은 1차 년도인 2013년 10억원의 예산이 반영됐다. 조성된 기금은 정비사업에 관한 기초조사, 정비기반시설 건설 등에 사용될 예정이다. 아울러 원도심 활성화를 위한 원도심 재생 마스터플랜을 수립해 단계별, 중·장기적으로 국비·도비·시비·민간재원을 확보해 원도심에 집중적으로 사업비를 투자할 계획이다. 2020도시정비기본계획은 도시개발사업과 연계돼 천안시의 원도심권의 활성화 전기가 될 것으로 기대된다.



교통망·상권접근성 좋아 … 교통체증, 녹지부족



수도권 전철, 버스(29개 노선) 상권 접근성 용이, 유동인구 규모 충남지역 상권 중 2위(천안역 주변), 모델·여관 타 상권 비해 많음(2009년 자료), 인근 지역에 청소년 문화교육 관련시설 다수 보유, 지하상가 전천후 쇼핑 시설, 공구상가 분야 중심상권 형성,CGV, 전통시장 인접, 호두과자 발원지, 20대(대학교 통학생 추정) 유동인구 많음, 동남구청·우체국 등 공공인프라 시설 보유 등은 천안 원도심이 최적의 주거입지 가능성을 보여주고 있다.



 반면 약점으로는 도로 구조가 2차선으로 잦은 교통체증, 배후지에 세대규모(6296세대)와 아파트가 적음, 실질적 목적구매를 위한 유동인구 비중 낮음, 인근에 사무실이 없어 점심시간 유동인구 낮음, 주차시설 부족으로 도로변 주차 및 유료주차 이용, 소매업종 감소로 유동인구 상권 체류시간 감소, 상인회 간 불협화음, 대형마트 등 집객시설 없고 업종 단순함, 상권 내 유동인구 유입 동기 부족(동선 포함), 지역 내 녹지부족 현상 등은 주거입지면에서 큰 단점으로 작용하고 있다.



 하지만 기회적인 요인이 큰 지역이기도 하다. 도시재생 활성화 특별법 시행예정(2013. 12.), 원도심 활성화에 대한 지자체 관심도 제고, 유입되는 공방가게 및 보세옷가게(인디문화), 문성·원성동 공동주택 건설 등 원도심권 재개발, 상권 내 대형마트 및 대형상가 부재, 다문화가정 교육 등으로 이주민 인구 유입, 인구대비 대학생 비율 전국 최고, 천안 동서 간 지하차도 공사 진행, 세무서 이전에 따른 유휴시설 존재 등은 원도심권 개발효과를 배가시키는 기회적 요인이다.



 반면 위협요인은 공설시장의 슬럼화와 남산중앙시장 이용객 감소, 교통시설, 멀티플렉스 등 신부동 상권 집중화, 아산신도시, 청당동 개발 등 인접 신도시 조성, 횡단보도 없어 사고위험 증대, 원도심 택지 재개발 지연, 삼성 고덕산업단지(평택) 사업장 이전 가시화, 천안아산권(불당동) 아울렛, 멀티플렉스 시설 개장, 상권별 포지셔닝 고착화(10·20대, 신부동 상권 선호), 상가 공실률 증가, 지하상가 소유권 이전 예상, 대학 셔틀버스 역 안으로 진입(광장 철거) 등은 원도심 개발에 큰 위협요인으로 작용하고 있다.



또 천안 대부분 개발지역이 부동산 경기침체 장기화로 개발이 지연될 가능성이 언제든 상존하고 있는 점이다. 일부 부동산전문가들은 일본식 경기침체와 같이 장기화로 갈 가능성도 열어두고 있는 실정이다. 여기에 원도심권의 개발도 지연되고 있고 각종 이해관계가 실타래처럼 얽혀있어 개발 완료까지는 많은 시간이 필요하다.



주거만족 낮지만 개발 후 호재 많아



천안 원도심권 활성화를 위해 각종 개발사업이 시행돼 왔지만 결실을 맺은 곳은 구성동 신성미소지음 아파트가 재건축으로 나름 성공했고 신부주공2단지가 재건축을 위해 시공사를 선정, 추진하고 있을 뿐 나머지 개발예정지역들은 뚜렷한 진행을 찾아 볼 수 없다. 서울의 원도심 활성화를 위한 각종 개발의 경우 소요되는 시간이 8~12년 정도로 생각보다 시간이 많이 걸렸다. 이런 현상은 각종 이해관계가 첨예하게 대립해 조합이 결성됐다 하더라도 조합장 전문성 부족과 각종 비리 등으로 좌초되는 경우가 허다하다.



이 같은 다양한 변수를 고려해 원도심의 미래가치를 분석하면 우선 경제성에서는 원도심의 주거지역은 계속해서 하양여과 되는 현상을 보이고 있다. 소형트렌드에 맞춰 기존에 공급된 아파트는 선별적으로 전세 및 매매가격이 상승하는 현상을 보이고 있지만 단독주택·연립·다세대·원룸 등은 매매·전세·월세 등에서 어려움을 겪고 있다. 이런 현상은 원도심 개발 시까지 유지될 것이고 개발에 따른 미래가치는 다소 높아 질 것으로 예측된다. 또 편리성에 있어서는 기존 재래시장 이용 용이성, 백화점 마트입점, 상업지구와 점포겸용주택 상업적 기능 등으로 인해 일상생활 측면에서 높게 평가됐다.



쾌적성은 주거지역을 평가할 경우 전통적으로 가장 가중치가 높은 변수다. 하지만 원도심 일부 지역은 이미 슬럼화가 깊게 진행돼 야간에는 적막감이 들 정도로 쾌적한 주거환경과는 거리가 있어 보인다. 사회성에서는 노후·불량 정도가 심하고 도로망도 협소해 인적네트워크를 형성할 공간적 구조를 갖추지 못하고 있다. 안전성에서는 공공청사와 일부 아파트, 원룸지역은 CCTV 등 안전시설이 구축돼 있지만 나머지 대부분 지역은 취약하다.



종합적으로 보면 원도심의 미래가치는 현재 주민 선호도와 만족도가 낮지만 개발 시 다소 높을 것으로 평가할 수 있다. 원도심은 현재보다 미래의 높은 건폐율과 용적율, 개발 이슈, 저가 토지가격 등과 같은 호재가 많기 때문이다.의 지분이 큰 필지, 개발 이슈, 저가의 토지가격 등 호재 소재가 많아야 향후 미래가치가 매우 높은 지역이다. 



글·사진=강태우 기자
AD
온라인 구독신청 지면 구독신청

PHOTO & VIDEO

shpping&life

댓글 많은 기사