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분양가보다 싼 조합원 입주권, 매력 있나

서울에 내 집을 마련할 계획인 김모(45·경기도 성남시)씨는 요즘 고민에 빠져 있다. 서울 성동구 한 재개발 단지의 일반분양분과 동·호수가 정해진 조합원 입주권을 놓고 어느 것을 구입할지 저울질 중이다. 김씨는 “입주권은 청약 절차를 거치지 않고 층·향·동이 좋은 대신 목돈이 필요해 결정이 쉽지 않다”고 말했다.



서울서만 올 6000가구 분양

 서울 재개발·재건축 아파트 일반분양이 본격화되면서 이 같은 고민을 하는 주택 수요자가 늘고 있다. 조인스랜드부동산 조사에 따르면 이달에만 6개 단지 3000가구가량이 주인을 찾아 나설 예정이고 연말까지 총 16개 단지 6000가구 정도가 분양될 예정이다.



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 재개발·재건축 단지는 대체로 교통이 편리하고 주변에 편의시설을 잘 갖춘 도심 신규 주택이어서 수요자들 사이에 인기가 높다. 최근 분양된 마포구 공덕파크자이 등이 대부분 주택형에서 순위 내 마감 실적을 보였다. 그런데 주택시장 침체로 저렴한 입주권이 많이 나오면서 재개발·재건축 단지 수요자들을 헷갈리게 하고 있다. 오는 10월 분양 예정인 서대문구 북아현뉴타운 1구역 84㎡형(이하 전용면적)의 경우 예상 일반분양가는 6억원 정도지만 입주권은 5억5000만원 정도면 살 수 있다. 성동구 금호13구역 84㎡형 입주권도 5억8000만~6억원 정도로 예상 일반분양가(6억5000만원 선)보다 저렴하다.



 강남권 재건축 단지도 비슷하다. 강남구 대치동 청실 84㎡형 입주권 시세는 11억원가량으로 일반분양가보다 5000만원 이상 싸다.



 전문가들은 청약 자격, 가격 부담, 세제 혜택 등이 다르기 때문에 신중하게 판단해야 한다고 강조한다.



 입주권은 일반분양과 달리 청약통장이나 청약가점과 무관하다. 청약통장을 아낄 수 있는 것이다. 또 일반분양 물량에 비해 대체로 층·향·동이 좋은 게 매력이다.



 그러나 입주권은 일반분양에 비해 자금 부담이 큰 게 단점이다. 대치동 청실 84㎡형 입주권을 사려면 당장 현금 9억원가량이 있어야 한다. 나머지 2억원은 추가분담금(새 아파트 입주 때 추가로 내는 돈)으로 입주 때까지 대여섯 차례 나눠 낼 수 있다. 이 아파트를 일반분양 받는다면 3년여간 분양가를 계약금(20%)·중도금(60%)·잔금(20%)으로 나눠 낸다. 중도금은 대개 대출이 되므로 분양가가 11억5000만원이라면 당장은 계약금 2억3000만원만 있으면 된다.



 분양대행회사인 세중코리아의 김학권 사장은 “계약금 정액제나 중도금 무이자 등의 금융 혜택을 받을 경우 자금 부담은 더 줄어든다”고 말했다.



 입주권의 경우 입주 후 예상치 못한 추가분담금이 발생할 수 있다. 실제로 경기도 성남시의 한 재개발 단지는 일반분양 물량이 대거 미분양되자 할인분양에 나서면서 추가분담금이 가구당 1억원가량 늘기도 했다.



 4·1부동산 대책에 따른 6억원 이하거나 전용 85㎡ 이하의 양도세 감면이 일반분양분에만 적용된다는 점도 알아둬야 한다. 입주권은 주택이라기보다 주택에 입주할 수 있는 권리여서 양도세 감면 혜택이 없다.



황정일 기자
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