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양도세 감면 분양시장, 수직증축 허용 분당·일산 봄볕 든다

4·1 부동산대책으로 양도세 감면 혜택을 받게 된 아파트 분양시장이 들썩거린다.




4·1 부동산대책 이후 전망

박근혜 정부의 첫 부동산 정책인 4·1 부동산종합대책이 시행되면 생애최초 주택 구입자 등 실수요자가 가장 큰 혜택을 보게 된다. 주택시장을 살릴 수 있는지와 무관하게 실수요자의 내 집 마련 여건이 좋아지는 것이다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “정부 의도대로 실수요자가 주택 구입에 적극 나선다면 중소형 주택시장과 분양시장 등 활기를 띨 것으로 예상된다”고 말했다.



◆인기 높아진 중소형시장



4·1 대책의 수요 증진책 대부분이 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택에 초점을 맞추고 있다. 양도세 면제 기준 등이 대개 중소형 이하다. 이 때문에 전문가들은 기존 주택시장에서도 특히 중소형시장이 가장 활기를 띨 것으로 예상한다. 저금리 기조가 이어지고 있어 주택임대사업을 하려는 사람들도 이 시장에 몰릴 것으로 예상된다. 서울 노원구 중계동 을지공인 서재필 사장은 “시세보다 싼 급매물 위주로 공략할 만하다”고 전했다. 부동산컨설팅업체인 나비에셋의 곽창석 사장은 “최근 집값이 약세를 보이기도 했지만 상승 여력이 많지 않다”며 “실수요 측면에서 접근하는 게 바람직하다”고 조언했다.



◆볕 드는 신규 분양시장



분양시장은 4·1 대책의 최대 수혜지로 꼽힌다. 연말까지 9억원 이하 새 주택을 분양 받으면 양도세가 5년간 면제된다. 청약가점제 완화로 다주택자의 청약시장 장벽도 낮아졌다. 조인스랜드부동산 조사 결과 5월부터 연말까지 전국에서 17만여 가구가 분양된다. 이 중 절반이 넘는 10만3000여 가구가 주택 수요가 많은 서울·수도권에서 나온다. 도로·학교 등 기반시설이 잘 갖춰진 서울 재개발·재건축 단지와 서울 위례신도시, 경기도 화성 동탄2신도시 등지다. 양도세 면제, 청약가점제 완화로 인기 단지는 청약 경쟁률이 뛸 것으로 예상된다. 분양대행회사인 내외주건의 정연식 상무는 “신혼부부나 노부모 부양자 등은 특별공급을 적극 노려볼 만하다”고 말했다.



◆희망 본 1기 신도시



낡아가는 아파트 때문에 집값도 약세를 보였던 수도권 1기 신도시(일산·분당·평촌·산본·중동)도 관심 대상이다. 정부가 4·1 대책에서 수직증축 리모델링을 허용키로 한 덕분이다. 관련 업계는 지지부진하던 리모델링이 활기를 띨 것으로 보고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “지난해 7월 가구수 제한과 일반분양 관련 규제가 풀렸는데도 사업이 잘 안 된 게 수직증축 문제 때문”이라고 말했다. 지금도 리모델링 단지는 기존 가구수의 10%까지를 더 지을 수 있지만 수직증축이 막힌 탓에 사업이 쉽지 않다. 리모델링 대상 아파트가 몰려 있는 분당·일산신도시 등지에는 화색이 돈다. 분당신도시 호박공인 김인주 사장은 “대책 이후 아직 거래가 늘거나 하는 움직임은 없지만 리모델링에 대한 문의가 늘고 있다”고 전했다. 그러나 아직 구체적으로 어떻게 수직증축을 허용할 지 확정된 게 없어 섣부른 투자는 삼가야 한다고 전문가들은 조언한다.



◆탄력 받는 중층 재건축



정부는 4·1 대책에서 아파트 재건축을 할 때 기존주택 전용면적 범위 내에서 2개 신축 아파트를 분양 받을 수 있도록 허용했다. 이른바 ‘쪼개기 재건축’으로 기존에도 허용은 됐지만 ‘종전 가격 범위’ 내에서만 2개 아파트 받을 수 있다는 제약 때문에 실효성이 떨어졌다. 재건축에 따른 초과이익을 기대할 수 없었던 것이다. 그러나 이번 조치로 중대형으로 이뤄진 중층 재건축이 활성화될 단초가 마련됐다는 평가다. 대책이 시행되면 예컨대 전용면적 150㎡의 대형 아파트를 가진 조합원은 재건축으로 59㎡와 85㎡ 2가구를 가질 수 있다.  



황정일 기자
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