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세제 잇단 완화 … 노후 대비 임대사업 해볼까

서울 강남에 아파트 한 채를 갖고 있는 최모(43)씨는 요즘 추가로 집을 사서 임대사업을 할까 생각 중이다. 정부의 4·1 부동산종합대책으로 임대사업 수익성이 좋아질 것으로 예상돼서다. 최씨는 “계속되는 전세난에 따른 짭짤한 임대수입 외에 집값이 올라도 양도소득세를 내지 않기 때문에 시세차익도 꽤 기대할 수 있게 됐다”고 말했다.



양도세 면제에 종부세 등 줄어
전세가율 높은 중소형 인기
연 3~5% 수익, 시세차익 덤
경기 불투명 … 무리는 말아야

 4·1 대책은 기본적으로 주택 실수요자에게 초점을 맞췄지만 주택을 구입해 임대사업을 하는 임대사업자들에게도 좋은 환경을 만들어줬다. 취득세 감면은 물론 양도세 5년간 면제 등의 혜택을 임대사업자도 고스란히 누릴 수 있어서다.



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 지금은 임대사업자가 임대용으로 등록한 주택은 중과만 배제될 뿐 기본 세율(6~36%)의 양도세는 내야 한다. 하지만 앞으로 올해 안에 구입한 집은 양도세를 내지 않아도 된다. 유주택자의 청약시장 진입을 막았던 청약가점제도 완화돼 임대사업자가 인기 지역의 새 아파트를 분양받기도 쉬워졌다.



 이에 따라 그동안 잇따른 규제 완화로 사업자가 크게 늘어난 주택임대사업의 인기가 더욱 높아질 전망이다. 주택임대사업은 주택 한 채 이상을 매입해 사업자 등록을 하고 5년간 임대해 월세 등 임대수익을 얻는 사업으로 사업자 수가 현재 4만 명을 넘는다.



 4·1 대책이 시행되면 최씨처럼 양도세 면제 혜택을 목적으로 집을 사려던 유주택자가 대거 임대사업에 뛰어들 것으로 예상된다. 임대사업에는 다양한 세제 혜택이 뒤따른다. 유주택자의 경우 주택을 추가로 매입하면 종부세를 내야 할 수 있는데 임대용으로 등록하면 종부세 합산 대상에서 제외된다. 종부세는 본인 명의의 주택 공시가격 합산 금액이 9억원(2주택 이상은 6억원)을 넘으면 9억원(혹은 6억원)을 초과하는 금액에 붙는 세금이다.



 여기다 올해부터 임대사업자의 소득세 부담도 줄어들었다. 전셋값이나 보증부 월세의 보증금도 일정 비율(간주 임대료 이자율) 소득으로 간주돼 소득세를 내야 하지만 이 비율이 연 4%에서 연 3.4%로 낮아졌다. 예컨대 전셋값을 포함한 보증금 총액이 10억원이라면 지난해는 1680만원(연 4%)을 소득으로 간주했지만 올해부턴 1428만원(연 3.4%)만 소득으로 보는 것이다.



전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격이 3억원 이하면 올해엔 간주 임대료 산정에서도 빠진다. 다원세무회계사무소 황성욱 세무사는 “다른 소득에 따라 차이가 있겠지만 소득세가 15% 정도 줄어들 것으로 예상된다”고 말했다.



임대사업 대상 주택도 확대됐다. 지난달부터 임대용 주택의 종부세 면제 면적 기준이 없어졌다. 지금까지 종부세 합산 대상에 포함됐던 전용 149㎡ 초과 주택도 5년간 임대할 경우 종부세가 면제(공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)된다.



 전문가들은 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높은 도심의 전용 85㎡ 이하 중소형 주택이 임대사업에 유리할 것으로 본다. 조인스랜드부동산 조사에 따르면 서울·수도권에서 전세가율이 70%가 넘는 아파트는 35만1000여 가구에 이른다. 전세가율이 높은 아파트는 초기 자금 부담이 작은 게 장점이다.



 부동산컨설팅회사인 나비에셋의 곽창석 사장은 “서울 강남 등 교육·교통 여건이 좋은 도심 중소형 주택의 경우 연평균 3~5% 정도의 임대수익을 낼 수 있을 것”으로 본다. 서울 강동구 성내동 전용 59㎡형의 경우 매매가격은 2억8000만원, 전셋값은 2억원 선인데 이를 보증금 1억원과 월 60만원에 반전세로 돌리면 임대수익률이 연 4% 정도 된다.



 우리은행 홍석민 부동산연구실장은 “행복주택 등 임대주택이 앞으로 크게 늘어날 예정이고 집값 전망이 불확실해 지역에 따라 임대수익률과 시세차익이 기대만 못할 수 있다”고 말했다.



황정일 기자
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