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오피스텔 투자 주의보 … 30%는 빈집

26일 낮 서울 강서구 화곡동의 한 주택가. 2~3층짜리 주택이 몰려 있는 골목마다 신축한 도시형 생활주택을 분양·임대한다는 광고 플래카드가 걸려 있다. 전봇대에는 어김 없이 분양·임대를 알리는 A4 용지 크기의 전단이 붙어 있다.



공급 급증 … 수익률 뚝
연내 11만 가구 입주 예정 … 서울·수도권에 70% 몰려
임대료 하락, 값도 떨어져 … 역세권 아닌 곳은 피해야

 50m의 짧은 골목길에만 신축한 도시형 생활주택이 2채나 됐다. 주택가와 인접한 상업지역도 상황은 마찬가지다. 오피스텔 신축 현장이 곳곳에 눈에 띈다. 인근 A부동산공인 김모 사장은 “(인근 도시형 생활주택과 오피스텔 중) 어림잡아 30% 정도는 빈집”이라고 전했다.





 오피스텔·도시형 생활주택(이하 준주택) 투자 주의보가 내려졌다. 매달 임대수익을 얻을 수 있다는 기대감에 투자자가 몰렸지만 현실은 공실을 걱정해야 할 판이다. 2008년 세계 금융위기 이후 저금리 기조가 이어진 데다 1~2인 가구 증가 등 인구구조 변화가 맞물리면서 공급이 폭발적으로 증가했기 때문이다.



 국토해양부와 업계에 따르면 연내 최소 11만여 가구의 준주택이 새로 입주할 것으로 예상된다. 오피스텔 3만 실, 도시형 8만 가구로 올해 아파트 입주 예정 물량(17만여 가구)의 64% 수준이다. 국토해양부 주택건설공급과 간인숙 사무관은 “도시형은 인허가부터 입주까지 6개월에서 1년 정도 걸리는데 이를 감안하면 올해 최소 8만 가구가 입주할 것으로 예상된다”고 말했다. 국토부에 따르면 도시형은 2011년과 지난해 각각 8만3859가구, 12만3949가구가 인허가를 받았다. 이 중 70% 정도가 서울·수도권에 몰려 있다.



 신한은행 이남수 부동산팀장은 “그동안 준주택이 대학가나 업무시설 밀집지역에 공급돼 젊은 직장인 등 1~2가구 주거 안정에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 문제는 공급이 한데 몰리면서 빈집이 느는 등 투자수익이 예상보다 못하는 것이다.



 강서구 화곡동 원룸의 경우 임대료가 보증금 500만원에 월 35만원 선으로 1년 전보다 월세가 15만원 정도 빠졌다. 직장인 수요가 많은 서울 강남권도 사정은 비슷하다. 서초·강남구 일대 전용 33㎡형 오피스텔 월세(보증금 1000만원 기준)는 1년 전보다 20만원 정도 내린 80만원 선이다. 분당·일산신도시 등 수도권과 지방도 별반 차이 나지 않는다.



 서울 서초구 서초동의 한 중개업소 사장은 “수익형 부동산의 특성상 임대료 하락으로 임대수익률이 악화되면서 몸값도 빠지고 있다”고 말했다. 실제로 지난해 10월 입주한 서울 지하철 2호선 강남역 인근의 S오피스텔은 분양가보다 2000만원 정도 싼 매물이 나온다.



 이 오피스텔은 수익형 부동산 바람을 타고 2010년 10월 분양 당시 청약 경쟁률이 평균 29대 1에 달했다. 이런 상황인데도 올해 적지 않은 준주택이 분양시장에 나올 것으로 예상돼 투자자의 주의가 필요하다.



 전문가들은 분양업체가 제시하는 임대수익률을 잘 살피라고 조언한다. 임대수익률이 대개 연 6~7% 수준에 맞춰져 있는데 이 기준이 되는 임대료가 적정한지를 살펴야 한다. 강남역의 S오피스텔도 분양 당시 임대료(월세 110만원)로는 임대수익률이 연 6% 수준이다. 그러나 지금 임대료로는 공실이 없다 해도 연 4%대에 머무른다.



 분양대행사인 내외주건 정연식 상무는 “준주택은 공급이 늘면 공실 위험이 커질 수밖에 없다”며 “역세권이 아닌 곳은 가급적 피하고 주변 개발계획까지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.
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