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2013년 천안·아산 부동산 경기 전망

대통령 선거로 사람들이 경제성장에 거는 기대가 높다. 부동산 시장도 마찬가지다. 침체된 지역 부동산 경기가 올해에는 활성화될 수 있을지 희망을 갖는 이들이 많다. 하지만 대통령이 바뀐 자체만으로는 한계가 있다. 부동산 경기는 하나의 변수로 돌아가는 것이 아니라 대외여건·국내여건·정책·경제·금융 등 여러 변수들이 톱니바퀴처럼 맞물려 흘러가기 때문이다. 이영행 부동산학 박사와 함께 국내 경기현황과 전망 분석을 토대로 천안과 아산의 지역적 특성을 고려해 2013년 한 해의 지역 부동산 시장을 전망해 봤다.



주택 시장 실수요자 중심으로 하반기부터 고개 들 듯

글=강태우 기자 , 사진=조영회 기자, 도움말=이영행 부동산학 박사(나사렛대 평생교육원 부동산학 책임교수)



하늘에서 바라본 아산신도시와 천안 불당동 일대. 이영행 박사는 “천안과 아산의 지역적 특성이 부동산 시장에 긍정적으로 작용하고 있다”고 말했다.


부동산 시장의 침체국면은 부동산 소유자뿐만 아니라 세입자에게도 큰 고통을 안겨 주고 있다. 올해에도 부동산 시장이 그리 밝지만은 않을 것으로 보인다. 주택시장 활력의 바로미터인 주택 매매거래량이 지속적으로 감소하고 있다. 국토해양부 자료에 따르면 주택거래량은 2009년 7만2529건, 2010년 6만6655건으로 2년 연속 감소했다. 한시적으로 취득세를 인하한 2011년(8만1770건) 거래량이 늘긴 했지만 지난해 말로 세제혜택이 종료되면서 다시 급감할 것으로 예상된다. 거래량 감소는 주택 매매가격 하락을 초래하게 된다. 수도권은 2011년 말 대비 2.1% 하락했다.



반면 전세가는 강세를 보이고 있다. 2009년 2월 이후 3년 6개월 이상 연속으로 상승세를 보이고 있다. 전세가의 지속적인 상승과 주택거래가격대비 전세가 비율이 80%에 달하는 지역이 존재하는 현상도 발생하는 등 주택구입을 기피하는 분위기가 주택시장을 지배하고 있다. 미분양 아파트는 전국 7만1500세대(2012년 9월 기준)에 이르고 있다. 주택건설업체의 공격적인 마케팅과 분양가 할인, 취득세율 인하에도 불구하고 악성미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 전체 미분양 물량의 37.8%에 달할 정도로 부동산시장의 침체는 심각한 상황이다.



부동산시장 낙관론-비관론 팽팽히 맞서



부동산 전문가들 사이에서도 올해의 부동산 경기 전망에 대해 낙관론과 비관론이 엇갈린다. 이런 가운데 올해 상반기에는 부동산 시장이 회복세에 접어들고 하반기 들어서는 완만한 상승세에 접어들 것이라는 기대 섞인 전망이 대세다. 하지만 이를 위해서는 국내외 경제 상황과 부동산 정책이 긍정적인 효과로 이어져야 한다. 국책연구기관인 한국경제연구원(KDI)은 국내경제가 상반기까지 침체를 지속하다가 하반기에는 다소 나아지는 ‘L자형’ 흐름을 보일 것으로 예상했다. 2013년 상반기 GDP 성장률은 2.2%로 지난해와 같은 수준으로 추정했다. 하반기 성장률은 3.7%로 경기가 회복될 것을 전망했다. 산업투자는 상반기에는 감소했다가 하반기 들어서 증가세로 돌아설 것으로 전망했다. 소비지수가 상반기 2.4%, 하반기 3.0%로 회복될 것으로 판단했다. 이는 실질구매력이 상승해 부동산 시장에도 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대할 수 있다. 수급적인 측면에서는 아파트 입주 물량이 지난 2004년 이래 가장 적어 전세가격 및 매매가격이 반등할 가능성도 있다. 국내적으로는 2007년부터 장기간 침체 늪에 빠져 있는 부동산 시장이 바닥권을 지나고 있다는 분석과 함께 글로벌 경제위기로 인한 경기 불확실성과 공급과잉 현상을 고려하면 바닥은 아직 멀었다는 분석이 나온다.



부동산 시장을 낙관하는 주장의 이유로는 미국·홍콩·일본 등의 부동산 시장이 최근 바닥을 치고 상승하고 있는 점이다. 미국의 경우 0.25% 초저금리 현상이 지속되면서 은행금리에 만족하지 못하는 유동자금이 부동산 시장으로 몰리고 있는 것으로 분석도 있다. 낙관론을 주장하는 전문가들은 유럽 재정위기가 악화되지 않고 실물경제가 어느 정도만 받쳐 준다면 조만간 부동산 시장이 바닥을 칠 것으로 예측하고 있다. 반면 비관론을 주장하는 이들은 경기침체 장기화가 지속될 것으로 전망하고 있다.



  국내적으로는 정부가 추진 중인 ‘분양가상한제’와 ‘양도세중과제도’ 폐지 법안이 국회 의결과정에서 발목이 잡혀 있다. 대통령 선거 당시 대선 주자들의 부동산 공약도 서민주거안정과 임대주택건설, 가계부채 축소에 집중돼 주택시장 활성화와 관련한 LTV, DTI 규제 완화 등은 거론조차 되지 못했다. 미국처럼 과감하게 규제를 완화하고 양적 재정편성을 통해 부동산 경기를 살려야 국내 경기를 살릴 수 있다는 인식이 필요한 시점이다.



하반기 부동산 거래 회복, 보합세 유지 전망



천안과 아산은 기업과 각종 산업단지로 유입되는 근로자 증가에 힘입어 천안의 인구는 지난해 말 기준으로 60만명, 아산은 28만명까지 증가했다. 이에 따라 천안과 아산은 최근 1년간 아파트값이 각각 13.6%, 12.6% 상승했다. 전국 평균 아파트값 상승률(2.4%)에 비하면 상승세가 크다. 미분양 아파트도 천안은 급속도로 줄고 있는 반면 아산은 미분양 물량이 급감하다 다시 증가추세로 돌아서고 있다. 천안시에 따르면 천안지역 아파트 미분양 세대는 1503세대(2012년 10월 기준)다. 이는 최근 몇년간 지역에서 아파트 분양이 거의 이뤄지지 않는데다 꾸준한 인구 증가가 원인이다. 반면 아산지역 아파트 미분양은 1066세대(지난해 10월 기준)로 다시 증가세로 돌아서고 있는 상황이다. 아파트 신규 분양사업이 늘어나면서 수요가 공급을 따라가지 못하기 때문이다.





천안과 아산은 지역적인 특성과 개발 이슈 등으로 성장세가 지속되고 있다. 이런 성장세는 지역경제 활성화를 위한 기업체 유치와 산업단지조성이 뒷받침됐기에 가능했다는 평가를 받고 있다. 근로 인구증가로 천안과 아산지역 주택시장은 양호한 입지별로 중소형 주택이 거의 소진된 상태다. 1~2인 가구를 위한 원룸과 도시형 생활주택 공급이 꾸준히 늘면서 전·월세 가격은 비교적 안정적일 것으로 전망된다. 3~4인 가구가 선호하는 중소형은 공급물량이 부족한 반면 대형아파트는 미분양으로 곤욕을 치르고 있다. 이 같은 중소형 아파트 수급불균형의 원인은 매매·전세·월세의 상승 요인이 가장 크다. 토지시장도 택지개발지구 내 토지를 제외하고는 미온적이고 기타 부동산 시장도 보합세를 유지할 것으로 예상된다.



이영행 부동산학 박사는 “국내·외 경제와 각종 부동산 지표, 경제 지표들이 좋아지게 되면 국내 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라며 “국내·외의 각종 변수를 검토할 때 2013년 거시경제가 ‘전약후강(前弱後强)’ 기조로 되돌아선다면 주택·부동산 경기도 하반기부터 서서히 회복될 것”이라고 전망했다. 이 박사는 특히 “천안과 아산의 지역적인 특성은 부동산 시장에 긍정적으로 작용하고 있고 이런 긍정적인 기조 속에서 주택·부동산 거래 활성화를 위한 금융이나 세제 관련 규제 완화가 이뤄질 경우 향후 부동산 시장은 실수요자를 중심으로 상승국면으로 전환될 것으로 보인다”며 “이를 토대로 볼 때 올해의 천안과 아산지역 부동산 시장은 완만한 상승을 예측할 수 있으나 수요와 공급의 원칙에 입각해 부동산 입지와 상품의 가치, 분양가 등의 경쟁력에 따라 소비자들의 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 것”이라고 예측했다.
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