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안장원 중앙일보 부동산팀장

강남-강북 아파트값 격차 역대 최대…강남권 약세 돌아서는데

[안장원의 부동산 노트]
 3.3㎡당 8000만원 정도까지 치솟은 서초구 반포동 아크로리버파크 아파트. 강남권에 돈이 몰리며 최근 1년간 전용 84㎡ 가격이 서울 아파트 한 채 평균 가격 정도만큼 올랐다.

3.3㎡당 8000만원 정도까지 치솟은 서초구 반포동 아크로리버파크 아파트. 강남권에 돈이 몰리며 최근 1년간 전용 84㎡ 가격이 서울 아파트 한 채 평균 가격 정도만큼 올랐다.

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 아파트. 전용 84㎡(공급면적 114㎡)가 지난 2월 26억8000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 가격이 7800만원이다. 2015년 10월 역대 최고인 3.3㎡당 7000만원의 부산 해운대 엘시티 펜트하우스 전용 244㎡ 분양가를 뛰어넘는 금액이다.  
 
지난해 5월 실거래가격은 19억원 선이었다. 1년 새 7억원가량 뛰었다. 서울 아파트 한 채가 굴러들어온 셈이다.  
 
한국감정원에 따르면 지난달 말 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격은 6억9000여만원으로 7억원을 눈앞에 두고 있다. 1년 새 1억2000만원 상승했다. 가격 상승률로는 8%다. 
 
거침없는 서울 집값 상승세는 강남권(강남·서초·송파구)의 힘이다. 하지만 가격 상승 수혜가 강남권으로 쏠리며 강남권과 다른 지역 가격 격차는 금융위기 이후 가장 크게 벌어졌다. 
 
자료: 한국감정원  도심권: 종로구 중구 용산구 동북권: 성동구 광진구 동대문구 중랑구 성북구 강북구 도봉구 노원구 서북권: 은평구 서대문구 마포구 서남권: 양천구 강서구 구로구 금천구 영등포구 동작구 관악구 동남권: 서초구 강남구 송파구 강동구

자료: 한국감정원 도심권: 종로구 중구 용산구 동북권: 성동구 광진구 동대문구 중랑구 성북구 강북구 도봉구 노원구 서북권: 은평구 서대문구 마포구 서남권: 양천구 강서구 구로구 금천구 영등포구 동작구 관악구 동남권: 서초구 강남구 송파구 강동구

지난 1년간 강남구가 13.2% 뛰었다. 송파구는 16.4%의 상승률을 기록했다. 서초구 상승률은 9%대다. 
 
2017년 강남권 아파트 거래 금액 20조원 
 
강남권의 힘은 거래량보다 돈이다. 2016년 말 기준으로 강남권 아파트는 33만여 가구로 서울 전체(160여만가구)의 20%다. 2017년 한 해 강남권 거래 건수는 서울의 19%인 2만여건이다. 재고와 거래 건수의 비중이 비슷하다.  
 
지난해 강남권 아파트 거래금액은 총 20조원으로 서울 전체 금액(61조원)의 3분의 1을 차지한다. 거래 건수는 비슷해도 가격이 다른 지역보다 훨씬 비싸고 상승 폭이 크다 보니 자연히 움직이는 돈도 눈덩이처럼 불어났다. 
 

자료: 국토부 통계청

자료: 국토부 통계청

지난달 말 기준으로 서울 전체 아파트 시가총액이 1100조가량으로 추정된다. 이 중 40%에 가까운 440조원이 강남권에 몰려 있다. 

 
강남권에 돈이 몰리면서 서울 내 지역 간 편차가 커졌다. 
 
한국감정원의 주택가격 동향 조사는 서울을 도심권·서북권·동북권·서남권·동남권 5개 권역으로 나눈다. 강남권에 강동구를 합친 동남권이 가장 비싸고 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원구)이 가장 낮다. 
 
두 지역의 평균 아파트 가격 차이가 지난달 말 7억2000여만원으로 1년 전(5억4000여만원)보다 1억8000만원 더 벌어졌다. 가격 차가 1년 새 1.4배에서 1.6배가 됐다.  
 
강남·북 가격 격차 금융위기 이후 최대
 
국민은행의 서울 아파트 가격 5분위 배율도 지난달 4.9로 국민은행이 조사를 시작한 2009년 이후 최고 수준이다. 5분위 배율은 가격순으로 5등분 해 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값이다. 1년 전은 4.2였다.  
 
자료: 한국감정원

자료: 한국감정원

아파트 시장의 강남권 쏠림이 심해져 지역 간 격차가 계속 더 벌어질까. 그럴 것 같지는 않다. 
국민은행 서울 아파트값 5분위 배율이 2009년 초 4에서 올라갔다가 2011년 4.4까지 올라갔다가 2014년 3.9까지 떨어졌다.  
 
주로 강남권 집값을 겨냥한 정부 대책의 약발이다. 가장 많이 달아오른 강남권 아파트값이 가장 먼저 식기 시작하면서 차이가 줄어들었다. 규제 완화 등으로 강남권이 다시 오르며 차이가 벌어지곤 했다.   
 
자료: 국민은행

자료: 국민은행

 

강남권 아파트 거래량 급감 
 
요즘 다시 강남권과 다른 지역 간 차이가 줄어들 분위기를 보인다. 강남권 3개 구 모두 지난달 하락세를 나타냈다. 
 
강남권이 일제히 하락한 것은 지난해 1월 이후 14개월 만이다. 지난해 8·2대책 후인 9월 강남권이 약세이긴 했지만, 강남·서초구만 내렸다.
 
다주택자 양도세 중과가 시행된 지난 4월부터 서울 아파트 거래량(신고일 기준)이 줄고 있는 가운데 강남권 거래는 급감했다. 
 
서울 전체 거래량의 강남권 비중이 3월까지 20% 정도를 이어오다 4월부터는 10%로 뚝 떨어졌다. 
 
강남권 약세는 당분간 이어질 것 같은데 다른 지역과 격차가 얼마나 좁아질지 주목된다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  
 
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