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[비즈 프리즘] 다주택자 4월 전에 부담부증여해야 양도세 부담준다

김종필의 세테크
최근 몇 년간 증여가 부쩍 증가하면서 증여세 상담도 이전보다 많이 늘었다. 증여세와 관련한 상담을 하면서 아쉬운 점은 한쪽 세금만을 보고 의사결정을 한다는 것이다. 증여세에는 복잡하게 얽혀 있는 부분이 많다. 양도세 등 다른 세금도 맞물려 있다.
 
증여를 결정할 때 같이 살펴보아야 하는 내용을 정리했다.
 
첫째, 단순증여와 부담부증여를 비교하라. 채무를 승계하지 않는 단순증여의 경우 전체가 증여세 과세 대상이므로 증여세가 총 세금 부담이 된다. 하지만 채무를 승계하는 부담부증여는 채무승계분은 양도세, 채무를 초과하는 금액은 증여세를 매기므로 증여세와 양도세 합계액이 총세부담이 된다.
 
빚 넘길 때에는 증여세 아닌 양도세 부과

 
부동산 증여

부동산 증여

대개 단순증여보다 부담부증여를 통해 양도세와 증여세로 나누어 계산하면 세금 부담을 줄일수 있다. 부모가 10년전에 1억5000만원에 구입한 집을 시세 5억원 시점에서 전세보증금 3억원을 끼고 자녀에게 이전한다고 치자.
 
단순증여라면 자녀 공제 5000만원을 제외한 4억5000만원에 대해 7600만원의 증여세가 나온다. 부담부증여하면 증여세는 채무를 초과하는 2억원 중 자녀공제 5000만원을 뺀 1억5000만원에 1900만원의 증여세가 나온다. 채무승계액 3억원을 양도가액으로 보고 세금을 산출하면 양도세는 3924만원이다. 부담부증여의 총 세금이 5800여만원으로 단순증여보다 1800만원가량 적다.
 
4월부터 다주택자 양도세 중과에 따라 양도세가 2주택자 8822만원, 3주택 이상 1억1104만원으로 늘어난다. 총 세금이 2주택자 1억722만원, 3주택 이상 1억3004만원으로 부담부증여가 불리하다.
 
양도세가 중과되는 조정대상지역 다주택자라면 4월 이전에 부담부증여를 하는 게 유리하다.
 
둘째, 증여세 부담을 줄이기 위해 시세보다 싸게 양도할 때는 반드시 자녀의 증여세와 부모의 양도세를 모두 따져봐야 한다.
 
부모가 자녀에게 너무 싸게 팔면 가격 인하를 증여로 보고 증여세가 나올 수 있다. 증여세의 허용 범위는 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 범위 이내이다. 하지만 양도세의 허용 범위는 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액 범위 내이고 허용 범위를 벗어나 싸게 양도하면 거래가격이 아닌 시세를 기준으로 양도세를 매긴다.
 
5억원 짜리 아파트를 자녀에게 세금 문제없이 싸게 팔 수 있는 가격 인하 범위는 1억5000만원(5억원의 30%와 3억원 중 적은 금액)이고 양도소득세 허용 범위는 2500만원(5억원의 5%와 3억원 중 적은 금액)이다.
 
5억원 짜리 아파트를 3억5000원에 자녀에게 매도하면 증여세 문제는 없다. 하지만 양도세 허용 범위에서 벗어나기 때문에 당국은 이를 부당행위로 보고 실제 거래가격 3억5000만원이 아닌 시가 5억원을 기준으로 부모에게 양도세를 추징하게 된다.
 
양도세가 없는 1세대 1주택이나 양도세 감면대상 주택 등을 저가양도하면 큰 효과를 볼 수 있다.
 

증여 대상에 사위·며느리도 고려해야
 
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셋째, 증여 대상자를 자녀로 한정 짓지 마라. 증여는 흔히 배우자나 자녀에게 한다. 자녀가 결혼했다면 증여 대상을 사위나 며느리·손자·손녀까지 확대할 필요가 있다.
 
자녀의 경우 5000만원(미성년자 2000만원)을 공제받는데 사위나 며느리의 공제 금액은 1000만원이다. 손자·손녀는 자녀와 마찬가지로 5000만원(미성년자 2000만원)을 공제받는다.
 
아들이 결혼해 1남 1녀(모두 성년)를 둔 경우. 아들 5000만원, 며느리 1000만원, 손자 5000만원, 손녀 5000만원 등 1억6000만원까지 증여세 없이 줄 수 있다. 만약 아들에게 1억6000만원을 모두 준다면 1억1000만원에 1140만원의 증여세가 부과된다.
 
여럿에게 나눠 증여하면 10~50%로 되어 있는 증여세누진세율효과도 완화할 수 있다. 5억원의 아파트를 자녀에게만 증여하는 경우와 자녀의 배우자인 며느리나 사위에게 함께 증여하는 경우를 비교해 봤다. 자녀에게만 증여할 때 증여세는 7600만원 정도이다. 자녀와 그 배우자에게 나누어 증여하면 증여세는 총 6460만원이 된다. 나누어 증여함으로써 공제 금액을 늘리고 세율을 낮출 수 있다.
 
넷째, 상속세에 미치는 영향을 고려해야 한다. 재산을 사전증여하는 경우 증여 후 일정 기간 내에 증여자가 사망해 상속이 개시되면 사전증여재산도 상속재산에 합산해 상속세를 산출하게 된다. 이때 상속인에 해당하는 배우자나 자녀는 상속 개시일로부터 소급해 10년 이내에, 상속인 이외(자녀의 배우자나 손자 등)는 5년 이내에 증여받은 재산을 상속재산에 합산한다. 따라서 상속재산에 합산하지 않도록 가능하면 빨리 증여하는 게 낫다.
 
다섯째, 토지와 건물로 이루어진 부동산은 토지만 우선 증여하면 세금을 줄일 수 있다. 대개 부동산을 증여하면 토지와 건물을 함께 증여한다. 꼭 그럴 필요 없다. 토지 등기와 건물 등기가 별도로 돼 있으면 토지와 건물을 따로 증여하는 방법을 생각할 수 있다. 토지의 개별공시지가는 계속해 상승하는 경향이 있으므로 토지를 일찍 증여하는 게 절세 방법이다.
 
여섯째, 증여 재산 평가는 상황에 따라 달리하자. 증여 재산 평가의 원칙은 시가다. 시가가 없으면 보통 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한다. 아파트나 오피스텔은 거래가 많아 시가의 일종인 매매 사례 금액이 있으므로 시가로 신고해야 한다.
 
하지만 단독주택이나 다가구주택·토지 등은 거래가 드물어 매매 사례 가액을 활용하지 못할 수 있다. 이때는 기준시가로 신고한다. 신고가액을 기준시가보다 높게 하고 싶다면 감정평가를 통해 감정가액으로 신고할 수 있다.
  
증여해도 모든 재산을 넘기지 마라
 
증여 당시 신고한 금액이 나중에 양도세 산정 때 취득가액으로 인정된다. 시세보다 낮은 기준시가로 신고하면 증여세 부담은 줄일 수 있으나 처분할 때 양도세를 더 부담할 수 있다.
 
팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있거나 양도세를 감면받을 수 있는 대상이라면 증여 당시 신고가액이 낮아도 양도세 부담이 없거나 아주 적기 때문에 상관없다.
 
일곱째, 자녀에게 증여하더라도 모든 자산을 넘기지 마라. 상속세 절세를 위해 자녀에게 미리 사전증여하는 것이 유리하다고 해서 자산을 전부 이전하는 것은 바람직하지 않다.
 
김종필 세무사

김종필 세무사

그래도 증여하고 싶다면 최소한의 안전장치는 마련해두는 것이 좋다. 자녀가 부모봉양 의무를 이행하지 아니할 때 봉양 의무 불이행을 이유로 증여계약을 해제할 수 있게 부담부 증여 계약을 체결하는 등 ‘효도 계약서’를 작성해 두는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.  
 
김종필 세무사
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