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다주택 보유자 절세 전략

정부의 ‘8·2 주택시장 안정화 방안’과 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따라 다주택 보유자들의 고민이 깊다. ‘부동산 세테크’에 대한 새로운 방향성이 제시되고 있다.
 
정부는 2017년 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 이 대책은 지난여름 발표한 ‘8·2 주택시장 안정화 방안’과 함께 향후 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 두 대책은 거주와 임대 목적으로만 주택을 보유하라는 메시지를 준다. 그리고 임대 목적으로 주택을 구입했다면 등록하라는 것이다.
 
이 외의 목적으로 구입한 주택은 세무상 불이익을 준다. 다주택 보유자가 새해 4월 1일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 기본세율(6~42%)에 10% 포인트 또는 20% 포인트를 가산한 세율로 양도소득세를 계산한다. 그리고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.
 
주택 보유 수에 따라 절세 전략 달라 
이런 이유로 2채 이상의 주택을 보유한 사람들로부터 질문을 많이 받는다. 가장 많은 것이 주택을 팔아야 하는지 여부, 다음이 임대주택 등록 여부다. 하지만 상담이 끝나도 쉽게 의사결정을 못한다. 매각하자니 아깝고, 보유하자니 세금이 걱정되기 때문이다. 임대주택으로 등록을 하면 세무상 혜택을 받지만 8년 동안 의무적으로 임대하는 것을 부담스러워한다. 그래서 상담을 하다보면 의뢰인이 진짜 궁금해 하는 내용이 무엇인지 의문이 들 때도 있다. 마치 병원에 찾아온 환자가 아프다고 말은 하지만 정확하게 어디가 아픈지 말하지 못하는 것과 비슷하다.
 
비유를 들어보자. 주차단속을 거의 하지 않는 한적한 시골길에 유료주차장이 있다. 인근에 볼 일이 있어 차를 가지고 왔다면 요금을 지불하고 유료주차장에 차를 맡길 것인가, 단속이 없으니 잠시 불법주차를 할 것인가. 이는 다주택 보유자에게 임대주택 등록 여부를 묻는 것과 비슷하다. 상당히 많은 사람들이 주택임대소득에 대한 종합소득세는 신고할 필요가 없다고 생각하기 때문이다. 조건을 달리한 질문을 해본다. 한적한 시골길에 주차단속이 많아지고 감시용 CCTV까지 설치되면 어떤 판단을 내릴 것인가? 게다가 유료주차장의 요금이 대폭 할인된다면? 시골길에 대한 주차단속과 유료주차장의 요금 인하가 각각 8·2 주택시장 안정화 방안, 12·13임대주택 등록 활성화 방안에 비유할 수 있는 좋은 예다.
 
주택의 임대소득을 신고하지 않으면 국세청에서 그 내역을 알지 못할 것이라는 생각은 잘못이다. 임대소득에 대한 신고 여부와 상관없이 국세청은 임대차내역을 확인할 수 있다. 직장인의 ‘월세세액공제’와 현금으로 납부한 월세를 ‘현금영수증 발행대상’으로 포함시킨 것도 주택임대소득을 수면 위로 끌어올리기 위한 방안이다. 또한 국세청은 임차인이 주민센터를 통해서 임대차 계약서에 받는 확정일자 정보도 확인할 수 있다.
 
정부의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 임대주택에 대한 새로운 방향성을 제시하고 있다. 위에서 비유한 한적한 시골길로 보자면 유료주차장의 요금을 대폭 할인하여 주차장 이용을 권하고 있는 것이다. 즉 불법주차를 하지 말라는 메시지다. 단, 저렴하게 이용하는 대가로 정부에서 요구하는 의무를 따라야 한다. 임대주택으로 등록할 경우 2000만원 이하의 임대소득에 대한 소득세는 그 부담이 상당히 줄어든다. 다주택 보유자가 주택을 매각할 때 장기보유특별공제가 가능하고, 중과세 대상에서도 제외될 수 있다. 종합부동산세도 과세되지 않는다. 다만 이를 위해서는 준공공임대주택으로 등록하고, 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다.
 
주택임대소득에 대한 소득세를 이해하기 위해서는 주택의 숫자부터 확인해야 한다. 주택은 부부합산 기준으로 계산한다. 1채의 주택을 임대하면서 본인은 다른 주택을 임차하여 거주하는 경우 소득세는 없다. 또는 다가구주택이나 세대 분리형 아파트를 구입해 주택의 일부에 거주하면서 임대하는 경우도 비과세는 가능할 것이다. 하지만 임대하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우엔 소득세가 과세된다. 정리하면 부부합산 기준으로 한 채의 주택을 보유하고 해당 주택의 기준시가가 9억원 이하일 경우에는 월세·전세 상관없이 소득세가 과세되지 않는다.
 
주택이 2채인 경우부터 월세로 받는 임대료에 대해서 소득세가 과세된다. 다만 보증금으로 받는 임대료는 소득세가 과세되지 않는다. 그러나 3채 이상부터 월세뿐만 아니라 임차인에게서 받은 보증금도 월세로 환산하여 소득세를 계산한다. 다만 전용면적이 60㎡ 이하면서 기준시가 3억원 이하의 주택은 2018년까지 보증금을 월세로 환산하지 않는다. 또한 보증금을 월세로 환산하는 대상을 판단할 때 카운트하는 주택의 숫자에서도 제외된다.
 
임대소득 2000만원 아래로 분산시키기 
주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 누진세율(6.6~46.2%, 지방소득세 포함)을 적용해 종합소득세를 계산한다. 반면 2000만원 이하인 경우에는 2018년까지의 주택임대소득에 대해서는 소득세가 비과세된다. 2019년부터 소득세가 과세되지만 주택임대소득의 70%를 필요경비로 인정받고, 14%의 단일세율을 적용해 소득세를 계산한다. 다만 임대주택 등록을 하지 않을 경우에는 필요경비율은 50%로 낮아진다. 실제 주택임대소득이 2000만원이라고 가정하고 소득세를 계산하면, 등록을 한 경우 23만원의 소득세가 계산되지만 등록을 하지 않을 경우에는 92만원의 소득세가 계산된다.
 
소득세의 부담을 낮추기 위해서는 주택임대소득을 2000만원 이하로 낮추는 것은 상당히 중요하다. 3가지 방법이 있다. 첫째, 임대주택을 배우자에게 증여해 각자의 주택임대소득을 2000만원 이하로 분산하는 방법이다. 주택의 숫자는 부부합산 기준으로 세지만 정작 소득세는 각자를 기준으로 계산하기 때문이다. 둘째, 이와 같은 방법으로 주택을 자녀에게 증여해 임대할 경우 주택의 숫자를 줄일 수 있다. 셋째, 전세로 임대하는 경우에는 소득세의 부담을 눈에 띄게 줄일 수 있다. 보증금에 대한 소득세는 주택의 숫자가 3채 이상이어야 하고, 3채 이상인 경우라 하더라도 월세로 환산하는 임대료가 낮다. 3채 이상의 주택을 가지고 있는 사람이 2000만원의 주택임대소득이 나오기 위해서는 전세보증금이 23억8000만원에 달해야 한다.
 
주택임대사업등록을 하면 임대소득에 대한 소득세 혜택뿐만 아니라 다양한 세금이 줄어든다. 우선 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택(오피스텔 포함)을 분양으로 취득하는 경우 취득세가 감면된다. 보유하는 동안 재산세·종합부동산세도 줄어들거나 면제된다. 주택이 2채 이상일 경우 주택의 면적에 따라서 재산세가 감면된다. 전용면적 40㎡ 이하 주택은 재산세가 전액 면제되고, 60㎡ 이하는 50%(준공공임대 75%), 85㎡ 이하는 25%(준공공임대 50%) 준다. 원칙적으로 2채 이상 묶어서 등록해야만 재산세가 감면되지만, 40㎡ 이하의 주택은 1채만 등록하더라도 재산세가 감면된다.
 
주택 재산세를 납부한 사람 중에 일정 숫자 이상 보유한 사람은 종합부동산세가 추가로 과세된다. 하지만 임대주택으로 등록하면 종합부동산세는 전액 면제된다. 임대주택 등록 경우 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제도 가능하다. 8년 이상 임대 후 매각하는 경우엔 매매차익의 70%까지 공제해 양도소득세를 계산한다. 다만 새해 4월 1일부터 준공공임대주택으로 등록을 해야 한다.
 
임대주택 등록을 활용하면 일반 주택도 양도소득세 혜택을 받을 수 있다. 다주택 보유자가 임대주택으로 등록을 했다면 모든 주택에 대해 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 즉 일반주택을 매각하기 전에 나머지 주택에 대해서 임대주택으로 등록을 하면 임대주택으로 등록된 주택은 비과세를 판단할 때 주택으로 판단하지 않는다. 다만 매각하는 일반주택은 최소 2년 이상 거주한 기록이 있어야 한다.
 
매각이든 임대든 3월까지 등록해야 
이번에 정부가 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 의하면 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대를 해야만 혜택아 가능하다. 다만 4월 1일 이후에 등록하는 주택부터 적용하기 때문에 임대주택 등록을 하려는 사람은 3월까지 등록을 하면 8년이 아닌 5년의 임대로 종합부동산세와 양도소득세의 혜택을 받을 수 있다. 결국 주택을 매각하려는 경우도, 임대주택으로 등록을 하는 경우도 3월 31일까지 진행해야 세금 계산에서 유리하다.
 
원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 

 
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