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[9ㆍ5 부동산 추가대책] 판교, 분당, 대구 수성 투기과열지구 지정...풍선효과 막는다

성남시 분당구의 아파트 단지 전경. [청와대사진기자단]

성남시 분당구의 아파트 단지 전경. [청와대사진기자단]

정부가 경기도 성남시 분당구, 대구 수성구를 투기과열지구로 추가지정했다. 앞서 8ㆍ2 부동산 대책에서 서울 전역과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정한 데 이은 후속 조치다.
 
국토교통부는 5일 “성남 분당구와 대구 수성구에서 국지적인 가격 불안이 지속돼 이들 지역을 투기과열지구로 지정했다”고 밝혔다. 투기과열지구로 지정되면 청약 1순위 자격 요건 강화(청약 통장 가입 후 2년 경과, 납입 횟수 24회 이상), 입주 때까지 분양권 전매 제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구로 제한 등 규제가 가해진다. 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI)은 모두 40%까지 강화된다(현재 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%고 일반 지역은 LTV 70%, DTI 60%). 지정 효과는 6일부터 발생한다.
자료: 한국감정원

자료: 한국감정원

정부는 8ㆍ2 대책 발표 한달여 만에 추가 조치를 내놓으며 “대책 발표 직전 과열됐던 서울 등 지역이 대책 이후 빠르게 안정세로 전환됐다”고 설명했다. 서울의 경우 대책 발표 직전 주에 0.33% 올랐다가 발표 이후부터 매주 0.03~0.04%씩 하락세로 돌아섰다. 그럼에도 추가 조치를 내놓은 건 전반적인 안정세에도 불구하고 일부 지역이 과열됐다는 진단 때문이다.
 
현행법상 정부 주거정책심의위원회(위원장 국토교통부 장관)는 ‘주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳’, ‘주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳’을 투기과열지구로 지정할 수 있다. 구체적으로 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 2개월간 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하는 경우(국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과하는 경우), 주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 몇 년 동안 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우, 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등이다.
 
박선호 국토교통부 주택토지실장은 “성남 분당구와 대구 수성구는 8ㆍ2 대책 이후에도 주간 아파트값 상승률이 0.3% 내외를 기록하는 등 상승세가 과도해 투기과열지구로 추가 지정했다. 정량 요건이 충족된다고 해서 무조건 정한 게 아니라 상승세가 지속하거나 주변지역으로 과열이 확산할 가능성이 높은지 정성적 판단까지 더했다”고 말했다.
투기과열지구 추가 지정 가능성도 열어뒀다. 8ㆍ2 대책 이후에도 집값이 상승세를 보이거나 다소 안정됐더라도 향후 불안이 재연될 가능성이 높은 지역에 대해서다. 김영국 국토부 주택정책과장은 “이번에 투기과열지구로 지정하지는 않았지만 가격 불안을 보일 우려가 있는 인천 연수구ㆍ부평구, 안양 만안구ㆍ동안구, 성남 수정구ㆍ중원구, 고양 일산동구ㆍ서구와 부산 전역을 집중 모니터링 지역으로 정해 주택 매매가격, 분양권 등 거래동향, 청약 상황 등을 상시 모니터링ㆍ정밀분석할 계획이다. 시장이 과열되거나 과열 우려가 크다고 판단하면 즉각 투기과열지구로 지정하겠다”고 말했다.
 
이번 추가 대책은 규제를 덜 받는 틈새로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’를 용납하지 않겠다는 정부의 의지를 담고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “투기과열지구 추가 지정은 물론 집중 모니터링 지역을 선정한 것은 정부가 그만큼 집값 안정과 가수요 차단에 몰두하고 있고, 언제든 풍선효과 조짐을 보이는 지역에 규제를 가할 수 있다고 시장에 시그널(신호)을 보낸 것”이라고 말했다.  
 
단기적으로 정책 효과는 나타날 것으로 보인다. 성남 분당구와 대구 수성구를 비롯해 평촌ㆍ일산 등 모니터링 지역도 투기세력 약화 효과로 부동산 시장이 당분간 잠잠해질 것이란 전망이다. 부작용을 우려하는 목소리도 있다. 함영진 센터장은 “너무 잦은 대책이나 강력한 규제는 정상적인 주택 거래마저 위축시킬 수 있다”고 말했다.  
 
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정부는 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선도 개선키로 했다.  분양가상한제는 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 분양하도록 하는 제도다. 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치로 평가된다. 앞서 8.2 대책에서 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정하기로 한 데 따른 후속 조치다.  
 
기존엔 분양가상한제 적용 요건이 과도하게 엄격해 사실상 제도 적용이 어렵다는 지적이 있었다. 이를 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 ▶최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ▶분양이 있었던 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1 또는 국민주택규모 이하 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우 ▶3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나에 해당하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 했다.  
 
분양가상한제는 시행 이후 최초로 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용한다. 정부는 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 8일 입법예고한다. 시행령 개정을 위해서는 법제처 심의와 국무회의 의결 등의 절차가 필요하기 때문에 시행 시기는 다음달 말로 예상된다.   
 
이번 정부 조치에 대해 “너무 급하게 발표했다”는 지적도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “8ㆍ2 대책을 내놓은 지 한 달만에 추가 규제에 나섰다. 거시경제나 시장 여건을 두루 고려해야 하는데, 오로지 집값 변동률에만 매몰된 것 같다”고 말했다. 그는 “지난 8ㆍ2 대책에 따른 실수요자의 피해를 최소화하는 보완대책을 마련하는 게 필요하다”고 덧붙였다.
 
김기환·황의영 기자 khkim@joongang.co.kr
 
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