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[J report] 연소득 7000만원까지 실수요자, LTV·DTI 40 → 50%로

금융당국이 투기과열지구에서 완화된 대출 규제를 적용받는 서민 실수요자 범위를 넓혔다. 종전엔 6000만원이던 연소득 기준선을 7000만원으로 올려 잡았다. 따라서 부부 합산 연 소득이 7000만원 이하인 무주택 세대주는 서울·과천·세종시에서 6억원 이하 주택을 살 때 담보인정비율(LTV) 50%, 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.
 
금융당국은 13일 “가구당 연평균 소득과 보금자리론의 자격요건(연소득 7000만원 이하) 등을 고려해 서민 실수요자 요건을 완화한다”고 밝혔다. 이러한 보완책과 함께 8·2 부동산대책 중 대출규제 적용 가이드라인을 질의응답 형식으로 발표했다. 대책이 나온 지 11일, 1차 보완책을 발표한 지 6일 만이다. 그동안 금융위원회와 금융감독원엔 대출 규제와 관련해 하루 1000통이 넘는 문의·항의 전화가 쏟아졌다. 규제가 워낙 복잡해서다. 가이드라인엔 이 중 특히 질의가 많은 내용을 뽑아 정리했다는 게 금융당국의 설명이다. 국토교통부 역시 지난 11일 지방자치단체 설명회에서 8·2 대책 관련 주요 질의내용을 정리하는 자료를 배포했다. 두 가이드라인의 주요 내용을 일문일답으로 정리했다.
 
◆ 2일 이전 기계약·기분양자 대출 구제책
 
1주택가구다. 2일 이전에 서울에서 주택 매매계약을 이미 맺었고 10월이 잔금일이다. 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있나.
“기존 주택을 처분하는 조건의 1주택가구는 무주택가구와 똑같이 예외를 인정해준다. 따라서 신규 대출 취급일로부터 2년 안에 기존 주택을 처분하겠다는 내용의 특약을 맺는다면 LTV 60%를 적용한다.”
 
대책이 나온 2일 이전에 투기지역에서 분양한 아파트에 청약해서 당첨됐다. 해당 사업장은 은행과 중도금대출 약정을 아직 맺지 않았다. 중도금대출로 분양가액의 60%까지 받을 방법이 있나.
“원칙적으로는 중도금대출 LTV는 40%이지만 무주택가구에 한해 예외를 인정해서 LTV 60%를 적용해준다. 1주택자인 경우, 새로 분양 받은 주택의 소유권 이전등기 뒤 2년 안에 기존 주택을 처분하겠다고 약정을 맺는다면 무주택자와 똑같이 LTV 60%를 인정해준다.”
 
위의 사례에서 예외를 인정 받아 중도금대출을 분양가액의 60%로 받았다. 3년 뒤 잔금대출을 받을 때 혹시 LTV 40%만 나오나.
“은행을 바꾸지 않고 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우엔 그대로 60%를 받을 수 있다. 다만 은행을 변경하면 LTV가 달라질 수 있음에 유의해야 한다. 6억원 초과 주택이거나 대출만기가 10년 이하이면 잔금대출의 LTV가 40%로 떨어진다. 6억원 이하 주택이면서 만기 10년 초과면 60%를 적용한다.” 
 
◆ 3일 이후 계약자의 복수 주담대 규제책
 
아파트를 1채 보유하고 있고 거기에 주택담보대출이 있다. 앞으로 이 집을 팔고 새로 서울(투기과열지구)에 아파트를 사서 이사를 가기 위해 새 집에 주택담보대출을 신규로 받으려고 한다. LTV·DTI 한도가 얼마인가.
“대출 신청 시점까지 기존 집을 팔기 위한 매매계약을 맺었냐 아니냐에 따라 달라진다. 만약 기존 주택을 판다는 매매계약서가 있다면 LTV·DTI 40%를 적용한다. 대신 이 계약서에 적힌 잔금일(휴일이면 다음 영업일)에 기존 주택 대출을 곧바로 상환한다는 약정을 맺는 조건이다. 그게 아니라 기존 집을 2년 이내에 천천히 팔고 기존 대출을 갚을 예정이라면 LTV·DTI 각 30%를 적용한다.”
 
투기지역이 아닌 곳(경기도 용인시)에 주택담보대출을 1건 갖고 있다. 새로 투기지역(서울 영등포구)에 있는 아파트를 구입하면서 담보대출을 받을 수 있나.
“원칙적으로는 안 된다. 지역 관계없이 이미 주택담보대출이 있으면 투기지역 아파트는 신규 담보대출을 받을 수 없다. 다만 아파트가 아닌 단독주택 등은 가능하다. 만약 2년 이내에 용인시 주택을 처분하고 기존 대출을 모두 상환한다는 특약을 맺으면 투기지역에서 아파트 담보대출을 받을 수 있다. 이땐 LTV와 DTI를 각 30%씩 적용한다.”
 
투기지역에서 이미 이주비 대출을 받았다. 나중에 추가분담금을 대출을 받을 수 있나.
“그렇다. 투기지역의 아파트 담보대출 건수는 1건으로 제한되지만, 이주비 대출은 건수에서 제외키로 했다.”
 
◆ 재건축·재개발 조합원 지위 관련
 
조합이 설립된 재건축 아파트를 2일 이전에 매매계약만 하고 잔금을 치르지 않았다. 조합원이 될 수 있나.
“2일까지 계약만 체결하고 아직 조합원 지위를 넘겨받지 않았더라도 조합원이 될 수 있다. 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 거래신고하고 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인되면 된다.”
 
신탁방식 재건축사업도 투기과열지구 지정 이후 조합원 지위양도가 제한되나.
“현재는 아니지만 관련 법이 바뀌는 내년 2월 9일 이후에는 신탁방식의 재건축도 투기과열지구에서 위탁자의 지위양도가 제한된다.”
 
◆ 청약 가점제와 분양권 전매제한
 
청약통장은 1순위이지만 해당 지역에 1년 이상 거주해야 하는 요건을 충족하지 못하면 순위가 어떻게 되나.
“해당 지역이 아닌 기타 지역 1순위로 분류된다. 예를 들어 서울 거주자이지만 서울 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하는 경우 서울지역 1순위가 아닌 수도권(기타) 1순위가 된다. 당첨자 선정 순서는 서울 1순위→기타 1순위→서울 2순위→기타 2순위 순이다.”
 
85㎡ 이하 청약가점제 적용 주택 수 비율, 투기과열지구 지정되면 바로 100%가 되나.
“서울과 과천의 경우 3일 투기과열지구 지정과 함께 기존 투기과열지구 규정에 따라 가점제 적용 주택 수 비율이 40%에서 75%로 상향됐다. 9월 중순 100%로 확대하는 주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면 75%에서 100%로 다시 높아진다.”
 
투기과열지구 지정 전에 분양권을 보유하고 있는 경우도 분양권 전매가 전면 금지되나.
“투기과열지구가 되기 전에 분양계약을 했거나 전매를 받아 분양권을 보유한 경우 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 이 분양권을 투기과열지구 지정 후 구입한 사람은 다시 전매할 수 없다.” 
 
한애란·황의영 기자 aeyani@joongang.co.kr
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