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8·2 대책 풍선효과 있다? 없다?…"규제 촘촘해 기대 어려워"

'8·2 부동산 대책' 발표 후 부동산 시장 곳곳에 시장별로 부침이 뚜렷하다. 시장 과열의 진원지인 강남권을 중심으로 서울 열기는 일단 잡혔다. 하지만 정부 규제에서 상대적으로 자유로워 '풍선 효과'를 기대했던 수도권 일부와 지방은 기존 주택시장과 신규 분양시장이 다소 엇갈린다. 기존 주택시장에선 '풍선 효과'가 미미했지만 분양시장에선 규제가 비켜난 일부 단지로 청약자가 몰리는 양상이다.  
 
13일 한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 강남 4구(-0.11%)를 비롯한 서울 아파트값이 전주보다 0.03% 떨어진 가운데, 경기도는 0.03% 오르는 데 그쳤다. 지난주엔 0.12% 상승했다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 "예상보다 고강도 규제 내용이 대책에 포함되면서 전체적으로 시장에 관망세가 짙다"고 말했다.  
그래픽

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이번 대책의 사정권에서 비켜난 머문 분당과 평촌 등 수도권 1기 신도시 집값은 상승 폭이 둔화했다. 분당 아파트값은 0.64%에서 0.19%로, 평촌이 포함된 안양 동안구는 0.18%에서 0.14%로 각각 오름폭이 줄었다. 분당 서현동의 한 중개업소 대표는 "투기과열지구나 투기지역에서 빠져 집주인 일부가 호가(부르는 값)를 높여 매물을 내놓긴 하지만, 매수자들은 가격이 더 내려갈 것으로 기대하며 관망하고 있다"고 말했다. 안양 평촌동 향촌마을 현대5차 전용면적 84㎡는 6억~6억2000만원으로 대책 발표 전보다 호가(부르는 값)가 소폭 상승했지만, 거래가 안 된다.  
 
인천 집값도 전주(0.1%)보다 줄어든 0.09%를 기록했고, 지난주 0.02% 올랐던 용인시 수지구는 오히려 0.02% 하락했다.  
 
반면 신규 분양시장에선 '풍선 효과' 조짐이 나타난다. 13일 오전 경기도 남양주시 도농동 '두산 알프하임' 견본주택 주변엔 방문객들이 몰려 긴 대기 줄이 만들어졌다. 지난 11일 문을 연 뒤 사흘간 3만4000명 넘게 다녀갔다. 남양주시는 투기과열지구 지정에서 비켜나 있다. 여기다 이 단지는 공공택지가 아닌 민간택지에 위치해 청약 조정대상에서도 빠져 있어 계약 후 6개월 뒤 전매할 수 있다. 분양대행사인 '미래인' 원성윤 본부장은 "8·2 대책에서 빠진 비규제지역이라 수요자의 관심이 많다"고 말했다.  
 
경남 김해시 '김해주촌두산위브더제니스' 견본주택에도 주말까지 사흘간 1만5000여 명이 다녀갔다. 주변엔 수십여 명의 떴다방(이동식 중개업자)이 등장하기도 했다. 인근 부산은 청약조정대상 지역으로 묶여 10월 이후 분양권 전매제한이 가해질 것으로 예상되지만, 김해는 계약 후 바로 분양권을 전매할 수 있다. 
 
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "이들 단지는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 종전 그대로 적용되고, 분양권 전매제한 규제도 상대적으로 덜한 게 부각됐다"며 "새 아파트 수요도 한몫했다"고 설명했다.
13일 경기도 남양주시 '두산 알프하임' 견본주택에 방문객들이 줄을 서서 입장을 기다리고 있다. [사진 두산중공업]

13일 경기도 남양주시 '두산 알프하임' 견본주택에 방문객들이 줄을 서서 입장을 기다리고 있다. [사진 두산중공업]

그러나 전문가들 사이에선 앞으로 '풍선 효과' 현상이 나타나기 어려울 것이란 의견이 많다. 지난해 11·3 대책, 올해 6·19 대책과 달리 이번 대책은 규제 강도가 세고 워낙 촘촘해 수요를 묶어두는 효과가 클 것으로 보여서다. 분양시장의 경우 다음 달 중 청약 가점제 당첨자의 재당첨이 제한되고, 11월부터 지방 민간택지 내 아파트의 전매를 제한할 수 있도록 근거 규정도 마련된다.  
 
서울 부동산 시장이 위축된 상황에서 경기도 일부나 지방으로 수요가 이동하기 어렵다는 지적도 있다. 함영진 센터장은 "이미 주택시장의 수요가 수도권이나 부산·세종 등 일부로 국지화된 상황에서 지역경제가 취약하고 공급과잉 우려가 큰 지방으로 수요가 옮아가긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
 
과거에는 아파트를 조이면 오피스텔로 수요자들이 이동하곤 했지만, 이마저도 어려울 전망이다. 조정대상지역 내 오피스텔 역시 전매제한 기간이 강화될 예정이라 풍선효과를 기대하기 어렵게 됐다.
 
당장 규제 대상에 포함되지 않은 지역이라도 시장이 과열되면 규제가 적용될 가능성도 크다. 앞서 김현미 국토교통부 장관은 8·2 대책을 발표하면서 "풍선 효과에 대해선 추가적으로 투기과열지구 등을 지정해 즉각 대응하겠다"고 말했다. 연내 한국은행이 기준금리를 올릴 수 있는 데다 보유세 인상 가능성도 배제할 수 없다.  
 
이 때문에 투자할 땐 신중을 기하라고 전문가들은 조언한다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "부동산은 최소 2~3년을 보유하는 장기 투자상품"이라며 "시장이 급변할 수 있어 풍선효과를 보고 투자하는 것은 위험하다"고 말했다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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