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[8·2 부동산대책] 서울,과천,세종 다주택자 양도세 중과… 부동산 투기와 전쟁 본격화

 
 '입구(청약)에서부터 중간 문(대출 통한 자금 조달)을 거쳐 출구(양도소득세)까지 촘촘하게 짜인 맞춤형 고강도 대책.' 
 8·2 부동산 대책을 요약하면 이렇다.  
서울 전역을 ‘투기과열지구’로 묶어 양도소득세를 중과(重課)하고 청약ㆍ대출 규제까지 강화하는 등 투기 수요를 정조준했다. ‘중(中)강도 맞춤형 규제’란 평가를 받았던 6ㆍ19 부동산 대책에서 한 발 더 나갔다. 부동산 투기와의 전쟁이 본격화했다는 분석이 나온다.
 
정부는 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이란 제목의 부동산 대책을 발표했다. 6ㆍ19대책이 나온 지 두 달이 채 안 된 시점에서 나왔다. 문재인 정부가 밝힌 이번 대책의 핵심은 서울 ‘강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)’ 다주택자를 정조준한 고강도 규제와 서민 실수요자 보호책이다.  
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

서울 전역(25개 구)과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 3일부터 시행된다. 강남 3구를 2011년 투기과열지구에서 해제한 지 6년 만에 부활시켰다. 투기과열지구 중 서울 강남 3구와 강동구ㆍ용산구ㆍ성동구ㆍ노원구ㆍ양천구ㆍ마포구ㆍ영등포구ㆍ강서구 등 11개 구와 세종은 ‘투기지역’으로 지정했다.
 
투기과열지구는 지난 6ㆍ19 대책에서 지정한 ‘조정대상지역’에서 한 발 더 나간 대책이다. 기존 규제 외에 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의 규제가 가해진다. 
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

총부채상환비율(DTI)ㆍ담보인정비율(LTV)도 모두 40%까지 강화한다. 2015년 폐지한 ‘주택거래신고제(3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 계획 및 입주계획 신고)’도 적용된다. 투기지역은 여기에다 다주택자 양도소득세 중과, 주택담보대출 건수 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한 등 규제가 추가된다. 해당지역에 3일부터 바로 적용할 예정이다.
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

 '입구'인 청약제도 실수요자 중심으로 개편
 
부동산 시장의  '입구'라 할 수 있는 청약제도는 실수요자 중심으로 개편했다. 투기과열지구ㆍ조정대상지역에선 청약 1순위 요건을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화한다. 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 100% 청약 가점제를 적용한다. 85㎡ 초과는 50%를 청약 가점제로 분양한다.
 
조정대상지역에서도 청약 가점제를 강화한다.  85㎡ 이하는 75%가,  85㎡ 초과는 30%가 청약 가점제 적용 물량이다.  
 
전국적으로 가점제 당첨자는 2년간 재당첨을 제한하고 민영주택 예비입주자 선정시 기존 추첨제 대신 가점제를 우선 적용해 무주택 세대 당첨 기회를 늘렸다. 개선한 청약 제도는 9월 중 적용한다.  
 
 '중간 문' 단계인 자금 조달도 실수요자 유리하게 
 
'중간 문' 단계인 자금 조달도 실수요자가 유리하게 바꾸고 다주택자에게는 금융 규제를 빡빡하게 적용한다. 
투기과열지구 내 DTIㆍLTV를 각각 40%로 강화하는 것 외에 주택담보대출을 1건 이상 받은 가구에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 DTIㆍLTV를 각각 30%로 강화한다. 
 
 
투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출이 불가하다. 다만 금융 규제에서 ‘서민’은 예외다. 서민 기준은 무주택 세대주이면서, 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하, 주택가격 투기과열지구ㆍ투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하일 경우다. 금융 규제는 올 하반기 중 시행한다.
 
 '출구'인 매각 단계에서는 다주택자 세금 부담 늘여 
 
 '출구 '라 할 수 있는 주택 매각 단계에서는 다주택자를 정조준해 세금 부담을 늘이기로 했다.  
대표적인 게 양도소득세 중과다. 2주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세를 10%포인트 중과하다. 양도세를 최고 50% 적용한다는 의미다. 3주택자가 집을 팔 때는 양도 차익에 대해 양도세를 20%포인트 중과해 60%를 적용한다. 장기보유특별공제 적용에서도 배제하기로 했다(내년 4월 1일부터 적용). 또 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도세 50%를 적용한다(내년 1월 1일부터 적용).
 
1가구 1주택에 대해서는 양도소득세를 면제해 주지만(9억원 이하 주택에 한해서) 양도세 면제를 받으려면 2년 간은 해당 집에 거주해야 한다.   
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

규제 사각지대에 있던 오피스텔에 대한 규제는 신설했다. 투기과열지구ㆍ조정대상지역 오피스텔에 대해 입주시까지 분양권 전매를 제한한다. 또 거주자에게 20%를 우선 분양해야 한다. 또 일정 세대 이상 오피스텔 분양을 할 경우 인터넷 청약을 실시하는 근거를 마련키로 했다. 오피스텔 관련 규제는 올 하반기 중 추진키로 했다.
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

이밖에도 재건축 추진 아파트 단지의 최대 관심사였던 ‘재건축초과이익환수제’를 내년 1월부터 유예하지 않고 부활시키기로 했다. 재건축 사업으로 인한 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부과하는 제도다. 
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 “보유세 강화 정도를 제외하고 쓸 수 있는 규제 카드는 다 쓴 것으로 분석된다. 단기적으로 강남 3구 재건축 시장을 비롯한 투기 수요를 잡는데 효과가 있을 것”이라고 내다봤다.
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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