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아파트값 가장 많이 오른곳의 비밀

최근 2년간 (2015년 5월~2017년 5월) 가장 큰 상승률을 보인 지역은 어디일까?  

일반적으로 생각하기에 상승액이 아닌 상승률 기준으로 한다면 아무래도 상대적으로 가격이 저렴한 아파트가 밀집해 있는 지역일 것이라고 생각하기 쉽다. 아래 표를 보기 전까지만 해도 말이다. 

부동산 빅데이터 전문업체인 다다부동산파트너스의 전국 아파트 실거래가 분석 자료에 따르면 지난 2년간 평당가 상승률이 가장 높은 지역은 과천시(39.7%), 강남구(33%), 서대문구(32.8%) 순으로 나타났다. 상위 10개 지역의 상승률은 31.6%로 전국 평균 상승률 10.6%, 수도권 평균 상승률 16.9%에 비해 월등히 높은 수치이다. 

이 결과를 보면 비싼 아파트는 가격 상승률이 높지 않을 것이라는 고정관념을 깨는 것처럼 보인다. 

최근들어서는 열풍이라고 까지 불리는 갭투자 대상이 되었던 지역은 매매가와 전세가 차이가 적은 비교적 아파트 가격이 비싸지 않은 곳 중심으로 이루어 졌는데, 단순하게 상승률로만 보면 갭투자가 몰린 지역 보다 고가 아파트 밀집 지역의 상승률이 두드러지게 나타났음을 알 수 있다. 

물론 갭투자가 이루어진 지역은 소액으로 접근 가능했던 지역이니 만큼 투자 수익률과 가격상승률을 단순하게 비교할 수는 없을 것 이다. 다만, 고가 주택이 더 많이 올랐다라는 결과는 우리에게 새로운 시각을 제시할 수 있다는 점에서 그 의미가 있다고 할 수 있다.

최근 2년간 평당가 상승률 상위 10개 지역의 특징을 살펴보면 몇 가지 공통점이 보인다.

첫 번째 공통점은 재개발 재건축으로 인한 신축 아파트 공급 또는 기대감이 있는 지역이라는 점이다. 레고랜드와 교통호재로 인한 투자자들 유입으로 상승한 춘천을 제외하고 나머지 9개 지역은 재개발 재건축 이슈와 신도시(성남 수정구 위례신도시) 개발로 인해 상승률이 높았던 것으로 분석 된다.  

그렇다고 이들 지역이 재개발 재건축 이슈만으로 가격이 상승했다고 단정할 수 있을까?

그렇게 생각하기에는 지난 2년간 전국적으로 입주한 아파트 물량이 약 55.2만가구로 전국에 고루 퍼져있는데, 같은 기간에 전국 아파트 실거래가 평당가 상승률이 10.6% 에 그쳤다는 점은 뭔가 다른 이유가 있음을 의미한다. 

상승률이 높았던 지역의 공통된 특징 두 번째는 입지가 좋은 지역이라는 것이다. 이들 모두 중심 업무지구 주변에 위치해 있거나, 생활수준이 높은 지역에 위치해 있다.

즉 최근 2년간 상승률이 높았던 지역의 특징을 한 문장으로 요약해 보면, “재건축 재개발 이슈가 있는 지역중 입지가 좋은 곳이 상승률이 높았다”라고 할 수 있다.

그렇다면, 과거 이들 지역의 2013년 5월~2015년 5월 동안의 2년간 상승률은 어땠을까? 동일한 10개 지역의 평당가 상승률은 9.16%였고, 이는 전국 평균 12.1%대비 2.94%p 낮은 수치이다. 이를 통해 알 수 있는 것은 부동산 가격 변화는 지역마다 시기마다 사이클이 다르다는 것이다.

10년 이상의 긴 시간을 놓고 본다면 입지가 좋은 곳의 상승률이 가장 높겠지만, 2년 단위로 보면 지역마다 시기별 움직임이 다르다는 것을 알 수 있다.

문재인 정부의 첫 부동산 정책인 6.19 대책은 위와 같이 최근 몇 년간 가파른 상승세를 보인 지역을 선별적으로 대응하겠다는 것이다. 6.19대책 이후 정부는 시장의 반응을 지켜보며 규제 강도를 조절하며 부동산 시장 안정화를 꾀할 것이다. 이들 지역이 정부의 정책이 무색하게 더 오르게 된다면 정부는 그에 맞는 강도 높은 정책으로 맞설 것이고 이로 인해 과열되었던 지역은 안정세를 보일 것이다. 다만 정부가 부동산 시장에 대한 관점은 안정화 이지, 하락이 아니다. 어느 정권도 부동산 가격 하락을 유도하려는 정부는 없다.

현재 부동산 시장은 공급 부족과 공급 과잉의 모습이 지역별로 다르게 나타나고 있고, 시장 상황도 상승세와 하락세, 보합세 등 지역별로 큰 차이를 보이고 있다. 향후 대책이 지역별 맞춤형으로 예상되는 만큼 물량이 많고 매수세가 위축된 지방의 경우에는 시장 활성화를 위해 세금 등의 혜택이 주어질 가능성도 있다. 

대책의 강도에 따라 일희일비하기 보다는 시장 상황을 면밀히 주시하면서 적절한 매수 또는 매도타이밍을 잡는 지혜가 필요한 시점이다.  

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만 5천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
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