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[J report] 조합원에 1채 분양, 초과이익 환수 … 얼어붙는 강남 재건축

6·19 부동산 대책 발표 이후 재건축 초과이익환수제 부활, 조합원 분양 가구수 제한 등 규제로 재건축 조합들이 사업 진행을 더욱 서두를 전망이다. 사진은 아직 사업승인 신청 전이라 규제 적용 대상이 될 것으로 점쳐지는 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [뉴시스]

6·19 부동산 대책 발표 이후 재건축 초과이익환수제 부활, 조합원 분양 가구수 제한 등 규제로 재건축 조합들이 사업 진행을 더욱 서두를 전망이다. 사진은 아직 사업승인 신청 전이라 규제 적용 대상이 될 것으로 점쳐지는 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [뉴시스]

서울 송파구의 한 재건축 추진 단지 조합장인 A씨는 20일 빗발치는 전화를 받느라 진땀을 뺐다. 조합원 분양 가구 수가 제한되기 전에 사업을 서둘러야 하는 것 아니냐는 조합원의 재촉 전화였다.
 
A씨는 “조만간 사업시행 인가를 신청할 예정이라 3가구까지 분양받을 수 있다고 하자 안심하는 분위기”라며 “2~3가구를 가진 조합원이 꽤 있는 만큼 사업에 박차를 가할 것”이라고 말했다.
 
서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합은 발등에 불이 떨어졌다. 올해 말 유예기간이 종료되는 재건축 초과이익 환수제가 내년에 부활할 것으로 예상되기 때문이다. 환수제를 피하려면 조합은 연말까지 관리처분계획 인가를 신청해야 한다.
 
조합 관계자는 “최근 건축심의를 통과했고 사업시행 인가 등을 거쳐 연내 관리처분 절차에 들어갈 계획”이라며 “초과이익 환수제를 피하는 데 총력을 기울일 것”이라고 말했다.
 
정부의 6·19 부동산 대책 발표로 재건축 조합들의 움직임이 바빠졌다. 재건축 초과이익환수제가 내년에 부활하고 재건축 조합원의 분양 가구 수가 제한되자, 이들 규제를 피하려는 조합들이 잰걸음을 하는 모양새다. 강남권이 그 중심에 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “조합원 이익과 직결되는 문제라 많은 단지가 사업 속도를 낼 것”이라고 말했다.
 
국토교통부에 따르면 서울·경기·부산 등 청약 조정대상지역 40곳에선 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택이 최대 3가구에서 1가구(예외적으로 2가구 허용)로 줄어든다. 통상 재건축 단지는 조합원이 시세차익을 얻고자 여러 가구를 매입하는 경우가 적지 않은데, 이를 막기 위한 조치다. 이르면 9월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정 이후 사업시행 인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 부동산114에 따르면 지난 3월 말 기준으로 조정대상지역에서 사업승인을 받지 않은 재건축 추진 단지는 10만6000여 가구다. 서울에만 8만여 가구가 있는데, 강남권(5만여 가구)에 몰려 있다.
 
백준 J&K도시정비 대표는 “재건축 기대감에 한 단지 내 2~3가구를 보유한 조합원들이 꽤 있다”며 “투자가치가 높은 강남권과 과천 재건축 단지가 주 대상이 될 것”이라고 말했다. 강남권에선 잠실 주공5단지와 강남구 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트 등이 꼽힌다.
 
이들 지역 재건축 조합은 규제 전 사업시행 인가를 신청하기 위해 속도를 낼 전망이다. 만약 도정법 개정 때 사업 승인을 신청하지 못하면 2가구 이상 소유한 조합원의 타격은 불가피할 것으로 예상된다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 “1가구를 뺀 나머지 가구에 대해선 현금청산(아파트 대신 현금으로 돌려받는 것)을 하거나 관리처분계획 인가 전까지 팔아야 한다”며 “매물이 꽤 나올 것”이라고 말했다.
 
잠실동 잠실박사공인중개업소 박준 대표는 “아파트 2~3채를 가진 주인이 물건을 내놓기 시작하면 시세도 조정을 받을 것”이라고 말했다. 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위한 발걸음도 분주하다.
 
박선호 국토부 주택토지실장은 19일 “내년 1월부터 부담금이 정상 부과될 것이다. 추가적으로 부과 유예를 검토할 계획은 없다”고 말했다. 이에 따라 올해 안에 관리처분 인가를 신청하지 못한 재건축 단지는 재건축으로 거둘 수 있는 이익의 최고 50%를 부담금으로 내게 된다.
 
시장에선 ‘초과이익 환수제 유예기간이 연장될 것’이란 기대감도 있었지만, 정부가 ‘추가 유예는 없다’고 사실상 못 박으면서 조합 움직임이 빨라지고 있다.
 
최근 서울시 건축심의를 통과한 서초구 반포주공1단지와 신반포3차·경남, 송파구 미성·크로바, 진주아파트 등이 대표 단지다. 재건축 사업의 7부 능선인 사업시행 인가 단계인 강남구 대치쌍용 2차 등도 사업을 서두르고 있다.
 
하지만 올해가 6개월 정도 남아 시간 여유가 많지 않다. 업계는 최소 ‘사업시행인가’를 받은 단지라야 재건축 부담금 제외를 기대할 수 있을 것으로 본다. 건축심의를 통과했어도 사업승인 전이라면 힘들다는 의견이다. 재건축 사업은 ‘조합설립 인가→건축심의→사업시행 인가→관리처분계획 인가’ 순으로 진행된다.
 
때문에 전문가들은 투자하려는 단지의 사업 진행 상황을 따져보는 게 중요하다고 말한다.
 
두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “투자자 입장에선 수익을 올릴 수 있는 기회가 줄어든 셈이다. 사업 속도가 빨라 초과이익 환수제를 피할 것으로 보이는 단지는 괜찮을 것”이라고 말했다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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