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오늘부터 서울 전역 아파트 분양권 전매 금지

서울 강남구의 아파트 단지 밀집지역. [중앙포토]

서울 강남구의 아파트 단지 밀집지역. [중앙포토]

문재인 정부 부동산 대책의 첫 윤곽이 드러났다. 조정대상지역을 추가해 아파트 분양권 전매제한 기간을 늘리고 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI)을 강화하는 등 투기 수요를 차단하는데 초점을 맞췄다. 
 
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강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 이어 나머지 21개 구를 포함해 서울 전역에서 아파트 분양권을 소유권 이전 등기(입주)때까지 팔지 못한다. 19일 이후 입주자 모집공고가 발표되는 단지부터 해당된다.
 
서울을 비롯해 경기도 과천·성남·고양·광명 등과 부산·세종 등 전국 40개 '조정 대상지역'에서 LTV·DTI가 기존보다 10%포인트씩 각 60%, 50%로 강화된다. 기존 주택 담보대출 외에 신규 분양 잔금대출도 마찬가지다.
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

 
기획재정부ㆍ국토교통부ㆍ금융위원회는 19일 광화문 정부서울청사에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 부동산 대책을 발표했다. ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응 방안’이란 대책 이름에서도 알 수 있듯 전방위적 규제가 아니라 일부 과열 지역만 공략하는 ‘핀셋 규제’에 방점이 찍혔다.
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

 
먼저 타깃을 넓혔다. 지난해 11ㆍ3 부동산 대책에서 조정대상지역으로 지정한 서울 25개구(전역)와 경기 6개시(과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ화성(동탄2)ㆍ남양주시), 부산 5개구(해운대ㆍ연제ㆍ수영ㆍ동래ㆍ남구)와 세종시 등 37곳에 경기 광명시, 부산 기장군ㆍ부산진구 등 3곳을 추가 선정했다. 김영국 국토부 주택정책과장은 “청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역과 비슷한 수준으로 높고, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역을 추가 선정했다”고 설명했다.
 
서울은 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)를 제외한 21개구 민간택지에 적용해 온 아파트 분양권 전매제한기간(현행 1년 6개월)을 소유권 이전 등기시까지로 늘렸다. 이에 따라 서울 전역의 분양권 전매는 금지된다. 조정대상지역에서 청약할 경우 ▶세대주가 아니거나 ▶5년 이내에 다른 주택에 당첨됐거나 당첨자 세대에 속하거나 ▶2주택 이상 소유자는 1순위에서 제외된다. 이같은 강화한 대책은 19일부터 입주자 모집 공고를 내는 단지에서 적용된다.
 
조정대상지역 내 재건축 규제도 강화한다. 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용키로 했다. 현재는 과밀억제권역 내 최대 3주택, 과밀억제권역 밖에선 소유 주택수 만큼 분양받을 수 있다. 대책에 따르면 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역에 포함되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양받을 수 있다. 다만 종전 소유 주택 가격, 또는 전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지 허용한다. 재건축 규제는 올 하반기 중 시행된다.  
 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

 
대출도 조인다. 조정대상지역의 LTVㆍDTI 적용 비율을 기존보다 10%p씩 강화했다. 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI 규제도 신설했다. 현재 LTV는 전 지역 70%, DTI는 수도권 전지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)다. 규제를 적용하면 LTV 60%, DTI 50%(집단대출도 적용)로 강화된다. 일반 주택담보대출은 7월 3일부터, 집단대출은 7월 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다.
 
다만 정부는 대책에서 “투기 수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하겠다”고 수차례 언급했다. 서민에 대해선 강화한 LTVㆍDTI 규제 비율을 적용하지 않고 현행대로 유지하기로 했다. 잔금대출에 적용하는 DTI 비율도 60%로 완화해 적용한다. ‘서민’ 기준은 ▶부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원) ▶주택가격 5억원 이하 ▶무주택세대주다.
 
단속도 계속한다. 국토부ㆍ국세청ㆍ경찰청ㆍ지자체가 합동 점검반을 구성해 과열 지역에 대한 현장 점검을 실시한다. 함정 단속을 통해 ‘떳다방(이동식 공인중개업소)’이나 분양권ㆍ청약통장 불법 거래, 다운계약서 작성 등을 잡아낼 계획이다.    
 
이번 대책이 제대로 먹히지 않을 경우 추가 조치가 잇따를 것이란 단서도 달았다. 김영국 과장은 “국지적 시장 과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산시 투기과열지구 지정을 적극 검토하겠다. 지방 민간택지 전매제한 기간 신규 설정도 고려하고 있다”고 말했다. 
 
투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 것은 물론 현재 집값까지 안정시킬 수 있는 고강도 규제 카드다. 투기과열지구로 지정되면 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없다. 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 조합원 분양가구도 1가구로 제한된다.  DTIㆍLTV가 모두 40%까지 낮아진다.
 
부동산 대책과 관련한 여러 궁금증을 일문일답으로 정리했다.  
  
재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정은 언제부터 적용되나.
“이는 법개정이 필요한 사안으로, 이달 중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 올해 9~10월쯤 개정법률이 시행된 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려해, 기존에 사업시행인가를 신청한 조합에 대해서는 종전 규정을 적용한다.”
 
이번 LTV·DTI 규제 강화의 특징은.
“이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비하기 위한 것이다. 은행뿐 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 풍선효과를 방지한다. 제2금융권의 경우엔 2012년 투기지역 해제 이후 가장 강한 LTV·DTI 규제를 적용받게 됐다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대하게 됐다. 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입했다. 집단대출 중 잔금대출에 대해 올 1월부터 분할상환을 의무화하는 여신심사가이드라인을 적용한 데 이어, DTI까지 적용되게 됐다. 다만 서민과 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지한다. 부실 가능성이 낮은 실수요자의 내집 마련을 지원한다는 취지다.”  
 
왜 특정지역만 LTV·DTI를 강화했나. 2014년 8월 이전 수준으로 일괄 환원해야 하는 것 아닌가.
“이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역 주택가격 급등으로 금융회사 대출 건전성이 악화되는 것을 방지하기 위해서다. 단기간 주택가격이 급등한 지역이 타깃이다. 주택가격이 안정적인 지역은 그러한 우려가 적기 때문에 대출 기준을 강화하지 않았다.”  
 
조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규적용한 건 왜인가. 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌가.
“조정대상지역 내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출의 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사가 리스크 관리를 강화하도록 유도하고 집단대출의 건전성을 제고하기 위해서다. 다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 전 지역이 아닌 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI 규제를 도입한다. 서민 무주택세대에 대해서는 DTI를 60%로 상향적용함으로써 자금 애로가 발생하는 것을 최소화할 계획이다.”  
 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr 
 
 
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