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월세 사시는 분들 부담 줄어들겠네요

전월세전환율(월차임 전환율) 상한선이 5%에서 4.75%로 낮아졌다.

30일 개정된 주택임대차보호법이 시행되면서다. 개정안은 전월세전환율 상한선 산정방식을 ‘한국은행 기준금리의 4배’에서 ‘기준금리+3.5%포인트’로 변경하는 내용을 담고 있다. 현재 기준금리 1.25%를 적용하면 상한선이 5%에서 4.75%로 0.25%포인트 인하된다.

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 월세로 얻는 연간 임대료 총액(월세×12개월)을 전세금에서 월세보증금을 뺀 금액으로 나눠 산출한다. 가령 전세금 5억원인 아파트의 임차료를 보증금 3억원에 월세 100만원으로 전환할 경우 전월세전환율은 6%(1200만원/2억원×100)다. 전환율이 높을수록 전세에 비해 월세 부담이 크다고 보면 된다.

주택임대차보호법은 전세에서 월세로 전환할 때 전환율이 일정 수준을 초과할 수 없다고 규정하고 있다.

월세로 전환하는 세입자의 주거비 부담이 커지는 것을 방지하기 위해서다. 월세 전환시 상한선보다 높은 비율로 월세를 정했을 경우, 세입자는 초과한 부분을 돌려받을 수 있다. 단 임대차 계약기간 중에 전세를 월세로 전환할 때만 적용되고 신규계약이나 재계약 때는 적용되지 않는다. 그러나 새 계약을 할 때도 이 기준을 참고할 수 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “적용 대상이 제한적이지만 적정 임차료 수준에 대한 가이드라인 역할을 할 수는 있을 것”이라고 말했다.

한국감정원에 따르면 9월 전국 주택의 전월세전환율은 6.6%였고 서울 아파트 전월세전환율은 4.4%로 조사됐다.

새 법엔 표준임대차계약서 사용을 권고하는 내용도 담고 있다. 이에 따라 12월부터는 임대차 계약을 할 때는 임대할 때의 주택상태, 하자 보수에 관한 사항 등을 포함한 표준임대차계약서를 우선적으로 사용해야 한다. 계약서는 법무부 홈페이지에서 내려받을 수 있다.

주택임대차분쟁조정위원회도 내년 5월 설치된다. 다만 임대인과 임차인이 모두 동의해야만 조정을 시작할 수 있어 실효성이 없다는 지적도 나온다. 이 때문에 국회는 법 개정을 다시 추진 중이다.

함승민 기자 sham@joongang.co.kr
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